Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAs) cada vez son más populares como vehículos de inversión en México. Desde su incorporación en la Miscelánea Fiscal en 2004, estos fideicomisos generan oportunidades de crecimiento económico, estabilidad y diversificación de las carteras de inversión, redefiniendo significativamente la toma de decisiones inteligentes en el ámbito financiero. Sólo en los últimos cinco años, el valor de sus acciones o certificados en el mercado bursátil aumentó 64%, según SiiLA. Esto refleja la confianza de los inversionistas en el mercado inmobiliario del país y en los FIBRAs.

Invertir en FIBRAs conlleva varias ventajas competitivas. En primer lugar, brindan facilidades de inversión en bienes raíces, ya que permiten que cualquier persona invierta en el mercado inmobiliario sin asumir la responsabilidad de la gestión y mantenimiento de inmuebles. Es importante destacar que estas inversiones incluyen una amplia gama de activos inmobiliarios en diversos sectores. La diversificación de portafolios inmobiliarios reduce los riesgos de inversión al mitigar el impacto de las fluctuaciones del mercado, las cuales podrían estar vinculadas a un sector o un mercado en particular.

Otro beneficio de invertir en FIBRAs es que son instituciones reguladas por el gobierno (i.e. Banxico, CNVB y CONSAR) y por las bolsas de valores (e.g. BMV y BIVA). En México, la Ley del Impuesto sobre la Renta define los requisitos para formar y operar FIBRAs (artículos 187 y 188). Esta regulación está diseñada para garantizar la transparencia y proteger los intereses de los inversionistas. Por ejemplo, la ley se estipula que los FIBRAs están obligados a distribuir al menos el 95% de sus ingresos tributables a los accionistas, lo que contribuye al pago de dividendos. Sin embargo, en ocasiones, el pago de dividendos puede ser reducido o suspendido por reinversión en activos que fortalecen el valor del fideicomiso.

En tercer lugar, los FIBRAs ofrecen beneficios fiscales en comparación con una compañía tradicional (SA, SAB o SAPI), como la ausencia del Impuesto Sobre la Renta (ISR) por ganancias de capital, que es cuando un accionista obtiene beneficios económicos por la venta de sus acciones (o CBFIs) a un precio superior al precio de adquisición, tras un aumento en el precio de los CBFIs. Otra ventaja fiscal está relacionada con la obligación del inversionista de declarar como “ingresos por arrendamiento” los dividendos o distribuciones que reciba. El pago de impuestos en este caso resulta en retenciones de ISR que, en su mayoría, pueden ser acreditadas como saldo a favor del declarante o inversionista. Esto a reserva de los dividendos recibidos por los fondos de pensiones (AFOREs) y aquellos que exceden la utilidad fiscal y que son etiquetados como “reembolso de capital”, que tampoco generan impuestos. Además, las ganancias derivadas de la reevaluación de activos están exentas de impuestos, siempre y cuando estén vinculadas a propiedades que hayan pertenecido al FIBRA durante al menos cinco años.

En cuarto lugar, está la capacidad de los FIBRAs para generar flujos estables de ingresos por la renta de propiedades, lo cual se traduce en distribuciones regulares a los inversionistas del FIBRA, creando una fuente confiable de ingresos pasivos y capacidad de liquidez. Al cotizar en bolsa, estos fideicomisos captan fondos de un público inversionista, que luego son utilizados para reinvertir en portafolios o en mejorar propiedades. Esta dinámica tiende a aumentar el valor de los FIBRAs e incluso a generar variaciones en el valor de sus acciones, lo que provoca que su valor de mercado difiera de sus activos, creando diversas oportunidades de inversión. De hecho, los márgenes financiero (EBITDA), operativo (NOI) y de rentabilidad (FFO y AFFO) de los FIBRAs tiende al alza.

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