En un vertiginoso viaje a través del tiempo y del espacio, en SiiLA nos sumergimos en las últimas cinco décadas de transformación del sector inmobiliario industrial. Un paisaje donde las naves industriales han crecido y evolucionado como testigos silenciosos de un progreso económico que desafía límites. Desde modestos incrementos en los años sesenta y el crecimiento sin parangones a partir de los noventa, hasta la duplicación del espacio industrial nacional en las dos décadas subsiguientes, el inventario industrial de México presenta una historia de resiliencia, apertura económica, diversificación y adaptación en un mercado en constante cambio.

Los datos de SiiLA Market Analytics nos revelan una clara realidad: en el último medio siglo, el área bruta rentable (ABR) de naves industriales creció de manera sostenida.

Esta historia comienza entre los años sesenta y ochenta, con un crecimiento de 1% a 8% en cada década. Sin embargo, a partir de los noventa, se produjo un repunte significativo que se ha mantenido hasta la fecha. En esa década, el ABR industrial aumentó 72%, y en las dos décadas siguientes, el espacio industrial prácticamente se duplicó a nivel nacional, alcanzando cerca de 70 millones de metros cuadrados para finales de 2020. En los últimos tres años, el crecimiento ha continuado con la incorporación de más de 13 millones de metros cuadrados, en un contexto que anticipa un posible récord de nuevas entregas en todo el país para 2023.

El rápido auge del sector inmobiliario industrial en los últimos 30 años está relacionado con varios factores.

Durante los años noventa, México experimentó una apertura económica y la consolidación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) con Estados Unidos y Canadá. Esto llevó a un aumento en la inversión extranjera directa y al establecimiento de maquiladoras y fábricas de ensamblaje de productos para exportación con insumos importados. Esta expansión de la industria manufacturera impulsó la demanda de espacios industriales.

De hecho, entre las décadas de los ochenta y noventa, el tamaño promedio de las naves industriales en México aumentó. Hasta entonces, oscilaba entre 5,000 y 10,000 metros cuadrados. Pero con el impulso de la inversión extranjera y los acuerdos comerciales, comenzaron a surgir naves de 15,000 metros cuadrados o más, y en la actualidad es común encontrar espacios de gran envergadura, sobre todo en regiones conurbadas de grandes centros urbanos, y más recientemente, en la zona norte de México.

El incremento del tamaño de las naves industriales en México entre las décadas de los ochenta y noventa, refleja una creciente demanda por parte de empresas locales y extranjeras. Esto está relacionado con el aumento de la producción y de las inversiones, así como con la capacidad de expansión y las necesidades de almacenamiento de las empresas. Esta evolución ha influido en la dinámica del mercado inmobiliario, impactando los precios y la oferta de propiedades industriales, atrayendo inversores internacionales y generando un impacto positivo en la economía local. Sin embargo, este cambio también ha planteado desafíos en infraestructura, logística y planificación urbana, requiriendo adaptación de servicios y generando debates sobre la sostenibilidad y el uso del territorio.

Los Últimos 20 Años

En las últimas dos décadas también se han producido cambios interesantes, de acuerdo con SiiLA. A principios de los años 2000, se inició un proceso de diversificación industrial que fortaleció el mercado inmobiliario industrial. En esta década, México comenzó a diversificar su base industrial, incluyendo sectores como la electrónica, automotriz y aeroespacial. El crecimiento en estas industrias generó una mayor necesidad de espacios industriales especializados para la producción y el ensamblaje de productos de alta tecnología.

A partir de 2010, México se convirtió en un importante centro de producción automotriz a nivel mundial. La inversión de empresas automotrices y proveedores de la cadena de suministro del sector de vehículos y partes generó una gran demanda de espacios industriales en todo el país. Además, la adopción de tecnologías avanzadas de manufactura y la producción de componentes electrónicos también contribuyeron al crecimiento del ABR industrial.

Los últimos 10 años, empero, esta tendencia de crecimiento se ha visto robustecida por la llegada y expansión de empresas, gracias a factores como el nearshoring y el boom del comercio electrónico que se aceleraron tras la pandemia, sobre todo a partir de 2020 y a medida que las empresas buscaban diversificar sus cadenas de suministro y reducir su dependencia de Asia. De esa forma, México se ha convertido en un destino atractivo para la relocalización y expansión de empresas manufactureras y de distribución y logística. Esto ha impulsado la demanda de espacios industriales para satisfacer las necesidades de producción y distribución más cercanas a los mercados de consumo, especialmente el de Estados Unidos.

En la actualidad, el mercado industrial de México está experimentando una expansión sin precedentes. A nivel nacional, se observa que el 90% del nuevo inventario se entrega ocupado, lo que indica que la absorción de espacios podría establecer un récord en 2023, según datos de SiiLA. Aunque se espera que a partir de este año las absorciones y la entrega de nuevas propiedades se equilibren gradualmente, en la actualidad la demanda supera la oferta de naves industriales.

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