94 MDD en Lerma: Una Compra que Explica el Crecimiento de FIBRA Prologis

FIBRA Prologis volvió a adquirir un activo desarrollado por Prologis, su patrocinador y principal fuente de propiedades.

Esta vez se trata de una nave logística clase A de casi 55,000 metros cuadrados en Prologis Park Lerma, ubicado en Toluca, Estado de México. El inmueble, ocupado en su totalidad por Amazon, fue adquirido por 94 millones de dólares e incorpora al fideicomiso uno de los activos más relevantes dentro de un parque que aún se encuentra en expansión.

Más allá de la adquisición, el movimiento refleja cómo interactúan Prologis y FIBRA Prologis dentro de una misma plataforma. Mientras el fideicomiso incorpora activos estabilizados y generadores de flujo, Prologis mantiene una cartera de proyectos en desarrollo.

En Prologis Park Lerma, por ejemplo, existen actualmente tres naves construidas y dos proyectos adicionales que representan cerca del 48% del área proyectada para el parque. Uno ya se encuentra en construcción y otro en preparación de terreno, con entregas potenciales entre finales de este año y mediados de 2027. En ese contexto, la venta no sólo transfiere un inmueble; también libera capital para la siguiente etapa de desarrollo de Prologis.

Lo que ocurre en Lerma ayuda a entender la escala que ha alcanzado FIBRA Prologis.

Al cierre del primer trimestre de 2024, el fideicomiso contaba con 236 edificios logísticos y de manufactura que sumaban 4.4 millones de metros cuadrados de área bruta rentable. La adquisición de FIBRA Terrafina en el tercer trimestre de ese año prácticamente duplicó su portafolio, incorporando alrededor de 273 inmuebles con cerca de 3.7 millones de metros cuadrados adicionales. Desde entonces, el fideicomiso ha incorporado ocho propiedades adicionales y hoy supera los 8.1 millones de metros cuadrados a nivel nacional. De esa superficie, 6.1 millones corresponden a 350 edificios logísticos y de manufactura ubicados en los principales corredores industriales del país, de los cuales cerca de una tercera parte se localiza en el Valle de México.

La expansión, empero, no se detiene ahí. Además de las adquisiciones recientes, la compañía estima una capacidad de crecimiento cercana a 23% durante los próximos tres o cuatro años a través de su cartera de desarrollos y reservas territoriales. Cerca de una quinta parte de esa reserva se ubica en la zona conurbada del Valle de México, una región que combina la mayor concentración de consumidores del país con algunos de sus corredores logísticos más importantes —precisamente el tipo de mercado que ha impulsado la expansión de empresas como Amazon.

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