Absorción Récord, Riesgo Acotado: el Perfil Industrial de Guadalajara y Querétaro en 2026

El Bajío arranca 2026 con el acelerador encendido. En 2025, Guadalajara y Querétaro registraron la mayor absorción bruta industrial desde que SiiLA tiene registro, con más de 1.6 millones de metros cuadrados ocupados.

Más relevante que el volumen fue la baja rotación de ambos mercados, donde por cada metro cuadrado liberado hubo cinco ocupados. Este balance permitió contener la tasa de disponibilidad —que desde 2022-2023 muestra una tendencia al alza— incluso en un entorno de elevada entrega de nuevo inventario frente a años previos, manteniendo niveles compatibles con un escenario de estabilidad.

Este desempeño inmobiliario se explica por un marco macroeconómico común: resiliencia estatal en un entorno de menor impulso externo. No obstante, cada mercado llega a 2026 desde estructuras productivas distintas.

Jalisco, cuya capital es Guadalajara, lo hace desde la escala y la diversificación. Su PIB ya supera en al menos 7% el nivel previo a la pandemia y en 2025 registró un crecimiento de exportaciones superior a 30%, lo que amortiguó la desaceleración manufacturera estimada en -0.3%. Hacia 2026, se espera que el sector terciario continúe actuando como estabilizador, apoyado en servicios empresariales, logística y comercio exterior. Su principal vulnerabilidad es sectorial: una alta exposición a agroexportaciones sensibles a choques regulatorios y de precios, sin comprometer la estabilidad del agregado estatal.

Querétaro, en contraste, llega a 2026 con menor escala, pero mayor densidad operativa y financiera. Entre 2018 y 2024, el número de unidades económicas creció más de 20% y cerca de 19% accedió a financiamiento formal, uno de los niveles más altos del país. Esta base ha sostenido el crecimiento de los servicios empresariales y una adopción tecnológica superior al promedio nacional, incluso en un entorno de desaceleración manufacturera moderada, cercana a -0.4%. Su fortaleza radica en la integración entre industria, servicios y capital; su principal vulnerabilidad, en una mayor sensibilidad al ciclo manufacturero externo.

Estas diferencias estructurales derivan en una dinámica inmobiliaria más predecible, donde la absorción responde principalmente a continuidad operativa y no a expansión acelerada. En consecuencia, la trayectoria de precios en 2026 estaría marcada por ajustes graduales, propios de un proceso de normalización del mercado. Bajo este escenario, la variación anual esperada del nivel de renta¹ se ubicaría entre 4% y 5.3% en Guadalajara —en línea con su mayor escala y diversificación económica— y entre 3.5% y 4.4% en Querétaro, reflejo de una base operativa sólida pero con mayor sensibilidad al ciclo manufacturero externo.

Un elemento adicional ayuda a explicar esta estabilidad. En el último año, alrededor del 95% de la ocupación industrial en Guadalajara y Querétaro provino de inquilinos ya presentes en el mercado, mientras que solo cerca de 5% correspondió a empresas no registradas previamente. Esto indica que la absorción reciente no ha estado impulsada por una ola de nuevas llegadas, sino por expansiones internas, reacomodos operativos y consolidación de huellas existentes.

Esa composición de la demanda es relevante porque reduce la fragilidad del ciclo. Un mercado que crece por continuidad —y no por entradas puntuales— tiende a absorber liberaciones con mayor rapidez y menor volatilidad. En este escenario, la baja rotación observada no es solo un resultado favorable, sino un mecanismo de ajuste: cuando se libera espacio, existe una base activa capaz de reasignarlo sin generar desequilibrios. Para dos de los mercados industriales más representativos del Bajío, esto implica que el riesgo inmobiliario en 2026 estará menos asociado al volumen de nueva oferta y más a la capacidad del mercado para reciclar ocupación existente, una dinámica clave para evaluar la estabilidad de ingresos y la resiliencia del activo.

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¹ Las proyecciones se estimaron a partir de series trimestrales de precios de renta desde 2019, utilizando un conjunto de modelos univariados (ETS sin estacionalidad, ARIMA automático y ARIMA con drift), complementados con un escenario conservador de caminata aleatoria con drift. Los rangos reportados corresponden al intervalo de resultados consistentes entre modelos y reflejan la variabilidad inherente al proceso, asumiendo la persistencia de las dinámicas observadas en el periodo reciente, más que una estimación puntual.