Los Costos de Construcción Suben y Ponen a Prueba los Márgenes Inmobiliarios en México

Para desarrolladores e inversionistas, el alza no es un dato contable, sino una presión sobre márgenes y plazos de ejecución, y un recordatorio de la fragilidad del ciclo de construcción. Cuando esa presión no se refleja en los precios de renta, el impacto recae de lleno en la rentabilidad.

Según SiiLA, entre el segundo trimestre de 2024 y el mismo periodo de 2025, las oficinas registraron una caída de 4% en sus rentas promedio —que equivale a -7% en términos reales—. En contraste, el industrial subió 13%, aunque al descontar la inflación se reduce a 10%. En retail, el incremento de 3% apenas se sostuvo en 1% real. La relación entre costos y rentas, por tanto, es desigual: en algunos segmentos la inflación puede trasladarse al inquilino, en otros recorta los márgenes.

No obstante, la presión de los costos de construcción es relativa al peso de cada insumo en la obra y no se traduce automáticamente en el mismo porcentaje sobre el costo total. El cemento, por ejemplo, es esencial en edificación, pero un aumento de 6% en su precio no implica un alza equivalente en el presupuesto final. En un caso hipotético de proyectos no residenciales, y con base en ponderadores típicos de materiales (50–70% del costo directo) y de cemento dentro de materiales (20–30% en obras con fuerte componente de concreto)², el impacto real rondaría apenas entre 0.6% y 1.3% del costo total.

Las disparidades también se reflejan entre segmentos de la construcción. En su informe de enero, el Centro Nacional de Ingeniería de Costos (CEICO) reportó que, entre diciembre de 2023 y 2024, mientras los precios de la construcción en general aumentaron 3.5% anual, el de la edificación de naves y plantas industriales avanzó 0.7%, y el de los inmuebles comerciales y de servicios, 2.8%. En cambio, la presión se concentró en la vivienda (3.9%) y en la obra vial pública (4.9%), reflejo de la distinta composición de insumos en cada tipo de obra.

Actualmente hay en construcción al menos 14 propiedades de clase A+, A y B en los principales mercados de oficinas del país —Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey— con un área bruta rentable proyectada superior a 245,000 metros cuadrados, entre ellos Espacio Condesa y Punto Aura. También se desarrollan más de 160 naves industriales de clase A y B que sumarán más de tres millones de metros cuadrados al inventario nacional en el norte, centro y Bajío, y al menos un centro comercial grande (la expansión de Antara en la capital) que sumará alrededor de 46,000 metros cuadrados.

Aunque no es una oleada récord, el encarecimiento basta para que cada punto de inflación decida qué proyectos llegan a tiempo y cuáles se estiran o replantean.

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¹ Entre julio de 2015 y julio de 2025, la inflación anual promedio del índice general de construcción (INEGI, INPP, base julio 2019=100, SCIAN 2013) fue de 5.2%, de modo que la tasa de 3.9% de julio 2025 se ubica por debajo del promedio de la última década.

² En algunos prototipos de obra no residencial publicados por CEICO (CMIC), los materiales representan entre 67% y 78% del costo directo, y dentro de ellos el cemento y el concreto oscilan entre 8% y 20%, según el tipo de edificación. El cálculo del ejercicio ilustrativo —que no constituye un coeficiente universal, pues la incidencia de cada insumo varía según el sistema constructivo y la tipología de obra— se obtuvo aplicando rangos amplios y aproximativos (50–70% y 20–30%) a la fórmula: Δ%Costo total ≈ (%Materiales) × (%Cemento en Materiales) × (Δ%Cemento).