Cuando Bajan los FIBRAs, ¿Es Culpa de la Bolsa o de las Tasas de Interés?

El rendimiento del Bono M a 10 años, uno de los principales indicadores de las tasas de interés de largo plazo en México, permite cuantificar ese efecto. El análisis muestra que un aumento de 100 puntos base en ese rendimiento se asocia, en promedio, con una disminución aproximada de 6.0 puntos porcentuales en el rendimiento trimestral esperado de los FIBRAs¹.

En términos prácticos, esto significa que el desempeño de los FIBRAs depende tanto del comportamiento del mercado accionario como de la evolución de las tasas de interés de largo plazo.

Esto ocurre porque buena parte de su valor proviene de los ingresos que se espera que sus propiedades generen en los próximos años. Cuando las tasas aumentan, los inversionistas otorgan un menor valor a esos ingresos futuros, ya que exigen una mayor rentabilidad para esperar a recibirlos. Al mismo tiempo, los bonos gubernamentales ofrecen mayores rendimientos con un menor nivel de riesgo, por lo que algunos inversionistas pueden preferirlos frente a los FIBRAs. Ambos factores tienden a reducir el valor que el mercado asigna a estos vehículos.

Si las tasas y el mercado influyen al mismo tiempo, entonces evaluar el desempeño de los FIBRAs únicamente a partir de la bolsa puede llevar a conclusiones incompletas, pues un periodo de caídas no necesariamente refleja un deterioro en la calidad de los inmuebles, en la operación de los fideicomisos o en la capacidad de generar ingresos; también puede responder a cambios en las condiciones financieras.

Actualmente, las tasas de interés de largo plazo tienden a moderarse, aunque se mantienen en niveles elevados. Tan solo durante el primer trimestre de 2026, el rendimiento del Bono M a 10 años disminuyó respecto al cierre de 2025, mientras el índice S&P/BMV FIBRAs registró una recuperación cercana a 6.5%.

En ese contexto, distinguir entre el efecto del mercado accionario y el de las tasas de interés resulta fundamental para interpretar los movimientos de los FIBRAs. Indicadores como los utilizados en este análisis forman parte de SiiLA México Index (SMI) y SiiLA FIBRA Analytics, plataformas desarrolladas para dar seguimiento a estos vehículos y a las variables que inciden en su desempeño. Para conocer más sobre estas herramientas, escribe a contacto@siila.com.mx.

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¹ Los coeficientes reportados corresponden al modelo econométrico principal estimado para los rendimientos trimestrales del índice S&P/BMV FIBRAs entre el primer trimestre de 2016 y el primero de 2026. Las variables se expresan en rendimientos logarítmicos y cambios en puntos base para las tasas de interés. La especificación fue sometida a pruebas de estacionariedad (ADF y KPSS), autocorrelación (Durbin-Watson y Breusch-Godfrey), heterocedasticidad (Breusch-Pagan y White), normalidad (Jarque-Bera), estabilidad funcional (RESET), multicolinealidad (VIF), estabilidad estructural (CUSUM y Chow) y observaciones influyentes (Cook’s Distance). La inferencia se realizó mediante errores estándar robustos de Newey-West (HAC) para controlar posibles problemas de heterocedasticidad y autocorrelación. Los resultados permanecieron estables en pruebas de sensibilidad, incluyendo la exclusión de la observación más influyente y la comparación entre especificaciones alternativas.