Las cuotas de mantenimiento aumentaron alrededor de un 12% durante el último año en los principales mercados de oficinas de México, según datos de SiiLA. Aunque los aumentos difirieron mucho entre regiones, con incrementos pronunciados en el norte y el bajío en comparación con el centro del país, el impacto de las cuotas de mantenimiento sobre el precio de renta fue de 1% a 2% en los mercados. Esto implica que las cuotas de mantenimiento crecieron casi a la par que los costos de arrendamiento.

Es importante mencionar que, aunque las cuotas de mantenimiento se ajusten, típicamente no incrementan el ingreso operativo neto de las empresas, dado que al final del año se suele reembolsar a los inquilinos cualquier excedente no gastado en mantenimiento. Esto subraya que el aumento en las cuotas no necesariamente se traduce en un mayor costo efectivo para los inquilinos a largo plazo. También es necesario señalar que es relativamente común que ambos costos (mantenimiento y renta) aumenten de manera proporcional en México, especialmente en contextos de inflación o cuando hay incrementos en los costos operativos y de servicios. Esto se debe a que ambos conceptos están relacionados: las cuotas de mantenimiento cubren los gastos de conservación y servicios de las áreas comunes de los edificios, y estos gastos pueden influir en los costos generales de operación, lo que a su vez puede repercutir en los precios de renta.

Sin embargo, no siempre aumentan de manera proporcional. Hay factores que pueden afectar a uno más que al otro, como cambios significativos en los costos de servicios (electricidad, agua, seguridad), renovaciones o mejoras en el edificio, o condiciones específicas del mercado inmobiliario en distintas regiones.

En el contexto actual, donde la inflación anual de 2023 fue de 4.7 % y donde el incremento en los costos del sector de la construcción fue de 3.8 % en el último año, según datos del INEGI, los aumentos en las cuotas de mantenimiento y los precios de renta son reflejo de las tendencias económicas generales. Por un lado, el incremento en las cuotas de mantenimiento se alinea con el aumento en los costos del sector de la construcción, puesto que si los costos para construir, renovar o mantener edificios están aumentando, como indican los datos del sector de la construcción, las cuotas de mantenimiento, que cubren precisamente esos aspectos, también aumentan. Por otro lado, dado que las cuotas de mantenimiento no sólo incluyen costos directamente relacionados con la construcción, sino también un conjunto de gastos –como servicios, administración y reservas de fondos– ligados a factores regionales y necesidades específicas de cada inmueble, su costo es más volátil.

Cuotas y Regiones

Durante el último año, se observó una disparidad en la variación de las cuotas de mantenimiento entre los principales mercados de oficinas a nivel nacional. Los datos de SiiLA indican que, mientras en regiones del norte y el bajío como Guadalajara, Monterrey y Querétaro hubo variaciones de entre un 14% y un 16%, la variación en la zona conurbada del Valle de México fue de un 5%. Esto refleja las diferencias en la dinámica de los mercados de oficinas en el país.

El menor aumento en la zona conurbada del Valle de México, que es el mercado más demandado a nivel nacional, está relacionado con factores que limitan el alcance de la inflación, como la base de costos más alta, que limita los incrementos en un mercado altamente competitivo, y la madurez del mercado y la estabilidad en la demanda de oficinas, evidenciada por la reducción del 8% en la tasa de disponibilidad en el último año.

En contraste, las regiones del norte y el bajío experimentaron aumentos más pronunciados debido a factores como el rápido crecimiento y desarrollo de mercados emergentes, que eleva la demanda local de bienes y servicios, la mayor volatilidad en la demanda de algunas regiones en el último año, como Guadalajara y Querétaro, donde la tasa de disponibilidad se redujo un 13% y un 20%, respectivamente, y los costos operativos más bajos, que aumentan a medida que mejora la infraestructura y los servicios locales.

México es un país de contrastes, con edificios ejemplares como la Torre Chapultepec (Ciudad de México) y la Torre 57 (Querétaro) que están en extremos opuestos, con cuotas de mantenimiento de seis y 1.60 dólares por metro cuadrado, en cada caso. La variación en las cuotas de mantenimiento entre diferentes regiones del país subraya la complejidad del mercado inmobiliario de oficinas en México. Los inversionistas, desarrolladores e inquilinos deben considerar estos factores regionales al tomar decisiones estratégicas, ya que estos influyen directamente en la rentabilidad y viabilidad de sus proyectos y operaciones.

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