En los últimos cuatro años, el mercado inmobiliario comercial en la Ciudad de México experimentó un marcado desarrollo de propiedades industriales y de oficina. Sin embargo, este progreso no estuvo exento de desafíos, entre ellos la zonificación, que se refiere a la división y clasificación de áreas geográficas dentro de una ciudad o región en función de los usos permitidos del suelo y las regulaciones urbanísticas. En otras palabras, es un proceso mediante el cual se establecen diferentes zonas en un área determinada y se definen los tipos de actividades que pueden llevarse a cabo en cada una de esas zonas.

La zonificación es una herramienta de planificación urbana cuyo objetivo principal es organizar y controlar el desarrollo de las áreas urbanas para promover un uso eficiente y armonioso del suelo, prevenir conflictos entre diferentes tipos de actividades y garantizar la calidad de vida de los residentes. A través de la zonificación, se establecen reglas y restricciones que determinan qué tipo de edificaciones y actividades están permitidas en cada zona, como viviendas unifamiliares, comercios, industrias y zonas verdes, entre otros.

En el contexto del mercado inmobiliario comercial, la zonificación es muy importante porque afecta directamente las oportunidades de inversión y desarrollo. Los inversionistas y desarrolladores deben tener en cuenta las regulaciones de zonificación al planificar la construcción o remodelación de propiedades comerciales. Esto no sólo brinda certeza a las inversiones, sino que también evita posibles conflictos derivados de un uso indebido del suelo o de las estructuras construidas. Ignorar las normativas de zonificación podría resultar en multas, detenciones de proyectos e incluso la demolición de edificios que no cumplan con las disposiciones establecidas.

Además de las consideraciones legales y regulatorias, la zonificación también impacta la viabilidad económica de los proyectos inmobiliarios comerciales. La ubicación y el tipo de zona en la que se encuentre un terreno o propiedad determinarán su potencial de ingresos y rentabilidad. Por ejemplo, una propiedad zonificada para uso industrial puede ser menos atractiva para desarrollar un centro comercial, y viceversa.

Zonificación y Crecimiento en la Capital de México

De acuerdo con SiiLA Market Analytics, el área bruta rentable (ABR) industrial de la Ciudad de México experimentó un importante crecimiento de 28% entre el segundo trimestre de 2019 y 2023, superando los 13.3 millones de metros cuadrados. Dado que la Ciudad de México enfrenta desafíos de densidad poblacional y escasez de terrenos disponibles, la zonificación ha sido indispensable para regular la expansión de la zona urbana, sobre todo para que las propiedades de manufactura, almacenamiento y logística cuenten con la infraestructura necesaria y operen sin generar conflictos con áreas residenciales o ambientalmente sensibles, según lo establecido en la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (LGAHOTDU).

Por otro lado, están las oficinas de la Ciudad de México. En los últimos cuatro años, el ABR de este sector inmobiliario experimentó un aumento del 9%, alcanzando más de 8.3 millones de metros cuadrados, en su mayoría de alta calidad, lo que refleja una continua demanda de espacios de trabajo modernos y eficientes. Para garantizar que las áreas de negocio atraigan a empresas y profesionales, además de procurar que haya condiciones para un desarrollo urbano y económico sostenible, la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (LDUDF) establece requisitos de uso de suelo y restricciones específicas en materia de densidad urbana, altura de construcción y disposición de áreas.

La zonificación también puede tener efectos en áreas de uso múltiple. Por ejemplo, la presencia de oficinas en una zona puede impactar aspectos como el tráfico, el estacionamiento y los servicios públicos. Esto requiere una planificación minuciosa y colaboración entre los desarrolladores y las autoridades locales. En este sentido, los Reglamentos Delegacionales emitidos por cada alcaldía en la Ciudad de México complementan las leyes y normativas estatales y federales, asegurando que las consideraciones locales sean tomadas en cuenta.

Para abordar estos desafíos, la comunicación fluida entre desarrolladores, planificadores urbanos y autoridades gubernamentales encargadas de la zonificación resulta esencial. La colaboración temprana contribuye a identificar oportunidades y obstáculos en el desarrollo de propiedades comerciales, y considerar las tendencias en el uso del espacio y las cambiantes necesidades de las empresas resulta crucial al planificar la zonificación y el desarrollo. Además, la digitalización y la tecnología pueden ser herramientas valiosas para gestionar los retos relacionados con la zonificación.

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