En el sector financiero y en el mercado inmobiliario comercial, existe un concepto fundamental que los inversionistas y expertos utilizan para medir la salud financiera de las propiedades: los Fondos Ajustados de Operaciones (AFFO). Estos juegan un papel crucial en la evaluación de la rentabilidad y el valor potencial de los activos inmobiliarios comerciales, brindando una perspectiva contable integral para tomar decisiones informadas.

En esencia, los AFFO son una medida financiera que refleja la cantidad real de efectivo que una propiedad inmobiliaria comercial genera después de descontar los gastos operativos esenciales y las inversiones necesarias para su mantenimiento y crecimiento. A diferencia del FFO (Fondos de Operaciones), que considera únicamente los ingresos operativos y los gastos operativos, los AFFO incorporan elementos como aumentos de renta, gastos de capital y montos de mantenimiento regular.

Los AFFO son especialmente relevantes en el mercado inmobiliario comercial, ya que, al considerar que las propiedades no sólo generan ingresos significativos, sino que también requieren una inversión constante para mantener su atractivo y funcionalidad, los AFFO permiten a los inversionistas evaluar con mayor precisión si una propiedad es rentable a largo plazo, considerando no sólo los flujos de efectivo actuales, sino también las necesidades de inversión futuras.

¿Cómo se calculan los AFFO? Los AFFO se calculan sumando los aumentos del ingreso por alquiler a los FFO (aprende a calcular el FFO) y restándole al resultado las inversiones y el costo del mantenimiento de los activos. Aunque hay varias metodologías para calcular el AFFO, dependiendo de las variables y de los inmuebles, la fórmula básica para su cálculo es: AFFO = (FFO + Aumentos de renta) - (Gastos de capital + Montos de mantenimiento regular).

Hay que precisar que: a) los FFO son los ingresos generados por la propiedad a través de rentas y otras fuentes de ingreso, menos los gastos operativos básicos; b) los aumentos de renta son los incrementos en los ingresos por alquiler a lo largo del tiempo, que reflejan la capacidad de la propiedad para aumentar sus flujos de efectivo en un determinado periodo; c) los gastos de capital son las inversiones destinadas a mejorar significativamente la productividad de una propiedad, como pueden ser renovaciones o expansiones; y d) los montos de mantenimiento regular son las inversiones necesarias para el sostenimiento rutinario y el funcionamiento adecuado de una propiedad.

Ejemplo: Imaginemos que tenemos una propiedad comercial que genera 1,000,000 de pesos anuales por concepto de rentas. En ese lapso, el FFO de nuestro inmueble fue de 700,000 pesos. Asimismo, por acuerdos contractuales, inflación y demanda en la zona, el costo de renta de la propiedad aumentó 50,000 pesos al año. Además, en ese periodo, invertimos 150,000 pesos en renovaciones y 50,000 pesos más en mantenimiento.

Aplicando la fórmula para calcular el AFFO, realizamos las siguientes operaciones: AFFO = (FFO + Aumentos de renta) - (Gastos de capital + Montos de mantenimiento regular). Al sustituir valores nos queda: (700,000 + 50,000) - (150,000 + 50,000) = 750,000 – 200,000 = 550,000.

Este valor de 550,000 pesos representa la cantidad real de efectivo que la propiedad generó durante un año, teniendo en cuenta tanto los ingresos como los gastos necesarios para mantener y mejorar la propiedad. Los inversionistas pueden utilizar esta cifra como una medida más precisa de la rentabilidad y el flujo de efectivo real que la propiedad es capaz de generar.

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