Después de Años Vendiendo Hoteles, FIBRA Inn Vuelve a Mirar las Compras

Después de varios años reduciendo y reorganizando su portafolio, FIBRA Inn podría volver a crecer mediante una adquisición. Y no sería menor. El fideicomiso inmobiliario firmó un acuerdo vinculante para adquirir Secrets Puerto Los Cabos Golf & Spa Resort, un complejo de 500 suites en Baja California Sur, mediante una operación valuada preliminarmente en alrededor de 200 millones de dólares.

De realizarse, la transacción incorporaría en un solo movimiento alrededor de 9% de las habitaciones que actualmente integran el portafolio operativo de FIBRA Inn. Pero también representaría algo menos evidente: un nuevo paso en la transformación de una cartera que durante los últimos años se hizo más pequeña mientras desplazaba su estrategia hacia hoteles de mayor rentabilidad.

En su etapa de mayor expansión, entre 2013 y 2017, FIBRA Inn llegó a tener 43 hoteles. Después cambió de dirección y comenzó a reducir su portafolio mediante una estrategia de reciclaje de capital que implicó la venta de activos considerados no estratégicos. Así, entre 2018 y 2025 desinvirtió 12 propiedades y, aunque durante parte de ese periodo participó mediante su esquema de coinversión “Fábrica de Hoteles” en la compra de terrenos y el desarrollo de proyectos como The Westin Monterrey Valle y JW Marriott Monterrey, entre 2019 y 2025 no realizó compras directas de inmuebles. La depuración continuó hasta cerrar ese último año con 33 hoteles y 5,760 habitaciones, y se extendió a 2026: actualmente cuenta con 31 propiedades en operación y 5,431 cuartos.

Es en ese contexto que la posible adquisición de Secrets Puerto Los Cabos adquiere otra dimensión. FIBRA Inn no sólo concretaría su primera adquisición directa de una propiedad hotelera desde 2018, sino que avanzaría en una estrategia que comenzó a delinear desde entonces: reducir gradualmente su exposición a hoteles de servicio limitado y crecer en propiedades de lujo, particularmente en destinos de playa.

Esa apuesta responde a una lógica financiera. En sus reportes, el fideicomiso ha señalado que los hoteles de playa permiten complementar la estacionalidad de sus propiedades orientadas a viajeros de negocios, incorporar una mayor proporción de ingresos dolarizados y participar en mercados con demanda internacional y mayores niveles de rentabilidad.

En el caso de Secrets, esa diferencia ya es considerable. A un tipo de cambio de 17-18 pesos por dólar, el EBITDA que generó el resort el año pasado (20 millones de dólares) equivaldría a cerca de la mitad del reportado por FIBRA Inn en el mismo periodo (654.9 millones de pesos), lo que, si bien no implica que su incorporación aumentaría el resultado del fideicomiso en esa proporción, sí permite dimensionar el peso económico del activo frente al portafolio actual.

Incorporar un activo de esa magnitud supone, empero, resolver también cómo financiar la operación. De acuerdo con el acuerdo vinculante, el valor estimado de la transacción se liquidaría mediante la emisión y entrega de CBFIs de FIBRA Inn, considerando un precio de 5.40 pesos por certificado, y, en su caso, la asunción de deuda bancaria asociada al inmueble, cuyo saldo ascendía a alrededor de 60 millones de dólares al cierre de 2025. Además, dado que uno de los potenciales vendedores es parte relacionada del fideicomiso, la transacción deberá completar el proceso de due diligence, obtener una opinión de valor razonable y recibir la aprobación de la Asamblea de Tenedores.

La decisión que queda por delante es, por tanto, considerable. Más aún si se considera como un posible cambio de timón, después de años de una estrategia centrada en la venta de activos y ante una operación que trasladaría una parte importante de la transformación del portafolio hacia las adquisiciones directas.

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