Detrás de una Oficina Subutilizada Hay Más que Espacio de Sobra

Esto no significa que todo metro cuadrado vacío en un momento determinado esté subutilizado, ya que una empresa puede alternar equipos durante la semana, reservar capacidad para los días de mayor asistencia o mantener espacio para crecer sin que ello implique necesariamente un uso ineficiente. La subutilización ocurre entonces solo cuando la superficie contratada excede de manera persistente la que requiere una determinada operación.

Medir ese exceso, sin embargo, es complicado. Las estadísticas inmobiliarias permiten conocer la superficie ocupada, pero no cuánto espacio necesita realmente cada empresa. La subutilización puede así permanecer fuera de la tasa de disponibilidad, pero no de los costos de una empresa, donde puede adquirir mayor relevancia cuando disminuye la liquidez.

El problema se vuelve particularmente difícil de corregir porque las necesidades de una empresa pueden cambiar mucho más rápido que sus compromisos inmobiliarios. Una plantilla puede reducirse, los patrones de asistencia modificarse o una operación reorganizarse en cuestión de meses, mientras la superficie contratada permanece sujeta a plazos, vencimientos y condiciones negociadas bajo necesidades distintas. A diferencia de otros gastos que pueden disminuir con la actividad, el costo del espacio no se ajusta automáticamente cuando disminuye su utilización. Por eso, la eficiencia inmobiliaria no depende únicamente del precio por metro cuadrado, sino también de la capacidad de ajustar ese espacio conforme cambia la operación.

La pregunta que esto levanta es cuándo la flexibilidad que compra una empresa con metros adicionales deja de valer lo que cuesta mantenerlos. Quizá el trabajo híbrido haya vuelto más difícil encontrar la respuesta, porque una oficina ya no solo debe dimensionarse para las personas que trabajan en ella, sino para la incertidumbre sobre cuántas lo harán, cuándo y de qué manera. En ese escenario, tener espacio de sobra puede ser previsión; conservarlo cuando deja de ser necesario, una ineficiencia. Y la frontera entre ambas no está en cuántos escritorios permanecen vacíos, sino en cuánto vale para una empresa estar preparada para utilizarlos.

Así, el metro cuadrado más caro quizá no sea el que cuesta más, sino aquel cuyo propósito una empresa ya no puede explicar.

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¹ Estimación de SiiLA a condiciones de mercado del 2T26. El universo analizado comprende 6,194 ocupaciones correspondientes a 5,195 inquilinos en 813 edificios de oficinas clase A+, A y B de Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, con 8.67 millones de m² ocupados. El costo de referencia considera la renta de mercado del edificio y su cuota de mantenimiento. Cuando esta última no estuvo disponible, se imputó mediante la mediana observada para edificios del mismo mercado y clase. Este método presentó el menor error de predicción entre cinco alternativas evaluadas mediante validación fuera de muestra de las cuotas observadas (MAE: US$0.71/m²/mes; RMSE: US$1.07/m²/mes; error absoluto mediano: US$0.51/m²/mes). Las cifras resultantes son costos inmobiliarios de referencia a condiciones de mercado y no rentas contractuales efectivamente pagadas por los ocupantes.

² El tamaño típico corresponde a la mediana de las ocupaciones observadas en cada mercado, una medida menos sensible a las ocupaciones excepcionalmente grandes. La distribución agregada ilustra esta asimetría: en el universo analizado, la mediana es de 591 m², frente a un promedio de 1,400 m², mientras el percentil 99 alcanza 15,478 m².

³ Como prueba de sensibilidad, las cuotas de mantenimiento imputadas se modificaron en ±20%, manteniendo constantes los demás componentes del cálculo. El costo agregado mensual pasó de US$236.05 millones en el escenario base a un rango de US$232.47–239.62 millones, equivalente a una variación aproximada de ±1.5%. Aunque 51.4% del área ocupada corresponde a edificios sin una cuota de mantenimiento observable y, por tanto, imputada, esta prueba indica que la imputación del mantenimiento no domina el resultado agregado.