El Digital Fulfillment Creció. Su Huella Inmobiliaria, Mucho Más

Sin embargo, la multiplicación de instalaciones estuvo lejos de distribuirse por igual entre las empresas. Mercado Libre explicó el 67% del aumento neto de superficie entre 2019 y 2024 y Amazon otro 20%. Al mismo tiempo, la base de ocupantes se diversificó con jugadores como Shein, iMile Delivery, AliExpress, 99 Minutos, Shopee y Envíopack, aunque su contribución al crecimiento fue considerablemente menor.

La expansión de la huella física del e-commerce estuvo, por tanto, altamente concentrada. Pese a la entrada de nuevos participantes, Mercado Libre y Amazon reunían cerca del 88% de toda la superficie de Digital Fulfillment observada en ambos mercados en 2024, proporción que aumentó a 91% al segundo trimestre de 2026.

En conjunto, ambos elementos son consistentes con un cambio en la manera en que el comercio electrónico utiliza el espacio industrial. En una red logística, no sólo importa cuánto espacio existe, sino también dónde se encuentra y cómo se distribuye. Por ello, factores como una mayor cobertura geográfica, menores tiempos de entrega o la proximidad del inventario al consumidor podrían ayudar a explicar la multiplicación de instalaciones observada en ambos mercados.

Aunque los datos analizados no permiten determinar en qué medida estos factores explican la expansión observada, las estrategias de los principales operadores ofrecen pistas en esa dirección. Amazon incorporó las entregas el mismo día en la CDMX en 2016 y Mercado Libre hizo lo propio en 2021 en la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey. Actualmente, este último incluso permite configurar horarios de corte y áreas de cobertura por zona para sus entregas en el día.

Sea cual fuere el peso de estas estrategias en la expansión observada, la evolución más reciente muestra que ésta comenzó a cambiar de forma. Si entre 2019 y 2024 estuvo dominada por la multiplicación de instalaciones, entre 2024 y 2025 la superficie aumentó 50%, impulsada no sólo por un mayor número de ocupaciones, que creció 14%, sino también por un aumento de 32% en su tamaño promedio. Es decir, a la expansión de la red comenzó a sumarse una mayor escala de las instalaciones. Un año después, el crecimiento perdió fuerza: la superficie aumentó apenas 6%, con 5% más ocupaciones y un tamaño promedio prácticamente sin cambios, por lo que el aumento provino casi exclusivamente de nuevas ocupaciones.

Estas variaciones muestran que la relación entre actividad económica y espacio físico tampoco es estática. Una mayor huella inmobiliaria puede surgir de más instalaciones, de instalaciones de mayor tamaño o de una combinación de ambas, y el peso de cada mecanismo puede variar con el tiempo. Por ello, conocer cuánto valor genera el comercio electrónico permite dimensionar su crecimiento económico, pero no anticipa por sí solo cómo evolucionará su huella inmobiliaria ni qué forma adoptará.

Observar ambas trayectorias, no obstante, permite identificar cuándo comienzan a separarse. El valor agregado nacional y la superficie observada en dos mercados no son medidas equivalentes de un mismo universo, pero su comparación permite detectar diferencias en su evolución que después pueden analizarse desde la estructura inmobiliaria para entender qué está cambiando detrás de ellas.

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¹ El análisis considera únicamente la ZMVM y Monterrey porque son los mercados para los que SiiLA dispone de una serie histórica comparable de Digital Fulfillment desde 2019. Las cifras de superficie corresponden exclusivamente a estos dos mercados y se comparan con el valor agregado bruto del comercio electrónico (VABCOEL) nacional publicado por INEGI.

² La relación se calcula dividiendo la superficie ocupada por Digital Fulfillment en la ZMVM y Monterrey entre el VABCOEL nacional expresado en valores constantes base 2018. Ambas variables corresponden a universos y coberturas geográficas distintas, por lo que el indicador no representa una intensidad inmobiliaria nacional, sino la relación observada entre ambas series durante el periodo analizado. Su evolución es descriptiva y no implica por sí misma una relación causal o predictiva.

³ La contribución de ambos factores se estimó mediante una descomposición simétrica tipo Shapley del cambio en la superficie total, separando el efecto del número de ocupaciones del correspondiente a su tamaño promedio. Este método distribuye de manera simétrica entre ambos factores el efecto de su variación conjunta.