La Economía y los Metros Cuadrados No Llevan el Mismo Reloj

La economía mexicana avanza, pero casi sin moverse. Desde 2018, la actividad terciaria ha crecido cerca de 10%, mientras la secundaria apenas supera en 2% su nivel de entonces; y para julio, el INEGI estima que ambas avanzaron apenas 0.1% respecto del mes anterior¹.

Para el mercado inmobiliario, la pregunta de fondo es cuándo —y cómo— esos movimientos de la economía terminan convirtiéndose en metros cuadrados. Porque los cambios económicos no necesariamente se traducen de inmediato en decisiones inmobiliarias, y eso supone que entre un aumento de la actividad y la contratación de más espacio puede existir un rezago.

En el mercado industrial, ese rezago aparece con bastante claridad. Si dejamos fuera la pandemia y su recuperación inmediata, cuando el mismo shock hizo caer y después rebotar tanto la actividad económica como la demanda de espacio, desde 2022 la actividad secundaria y la absorción industrial prácticamente dejaron de moverse juntas en el mismo trimestre.

Esto quiere decir algo sencillo: la economía puede cambiar hoy y el mercado industrial reflejar ese cambio meses después. De hecho, los datos de SiiLA muestran que la relación, prácticamente inexistente en el mismo trimestre, aumenta conforme pasa el tiempo y alcanza su mayor intensidad cerca de un año después². Y tiene lógica. Antes de contratar más espacio, una empresa puede aumentar la producción en las instalaciones que ya ocupa, utilizar capacidad disponible o esperar a que el cambio en su operación sea suficientemente duradero para justificar una decisión inmobiliaria.

Sin embargo, ese rezago no parece responder simplemente a una secuencia en la que primero se construye espacio y meses después se ocupa. La actividad económica parece anteceder por separado tanto a la expansión del inventario como a la absorción, sin que los datos indiquen que una sea simplemente consecuencia rezagada de la otra³.

Las oficinas funcionan distinto. Desde 2022, los movimientos de un solo trimestre tampoco dicen demasiado sobre la demanda de espacio. Incluso, contrario a lo que ocurre en el sector industrial, esperar varios meses no hace que la relación con la economía se vuelva más fuerte. Lo que hace visible esa relación es ampliar el periodo que observamos: cuando comparamos la actividad terciaria de cada trimestre con toda la absorción de oficinas registrada durante los doce meses anteriores, ambas se mueven estrechamente juntas⁴. Esto supone que la demanda de oficinas no parece responder con el mismo rezago que la industrial, sino acompañar más de cerca a la actividad terciaria; una relación que se aprecia mejor en periodos largos que en los pequeños movimientos de cada trimestre.

El contraste ocurre, además, en mercados físicamente muy distintos. Entre 2020 y 2026, el inventario industrial de los mercados analizados creció 53.5%, frente a 13.3% en oficinas; y mientras la disponibilidad industrial promedió apenas 3.2%, en oficinas rondó 18.6%⁵. Es decir, durante el periodo, el mercado industrial se expandió mucho más rápido y operó con una disponibilidad considerablemente menor que la observada en oficinas.

Lo anterior apunta a que una misma expansión de la actividad económica encuentra condiciones distintas para convertirse en metros cuadrados: en industrial, con poca superficie disponible, una mayor necesidad de capacidad puede terminar requiriendo nuevo espacio; en oficinas, la mayor disponibilidad puede permitir acomodar parte de esa demanda con superficie que ya existe.

Las diferencias entre sectores importan, pues, porque un metro cuadrado industrial y uno de oficinas no parecen tener el mismo reloj económico. En ese sentido, el avance de apenas 0.1% que el INEGI estima para julio no implica por sí solo que la demanda inmobiliaria vaya a frenarse o crecer en la misma proporción. Es, sin embargo, una señal útil: no para saber cuántos metros cuadrados se contratarán ni cuándo ocurrirá una operación específica, sino para identificar antes el pulso económico que, con distintos tiempos y mecanismos, termina llegando al mercado inmobiliario. Porque los metros cuadrados no responden únicamente a cuánto crece la actividad, sino también a cuándo y durante cuánto tiempo lo hace.

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¹ Cálculos de SiiLA con información del INEGI. Para la lectura reciente se utiliza el Indicador Oportuno de la Actividad Económica (IOAE), que anticipa la evolución del Indicador Global de la Actividad Económica (IGAE) mediante técnicas de nowcasting y no sustituye las cifras observadas que publica posteriormente el Instituto. La comparación con 2018 toma como referencia el promedio anual de los índices desestacionalizados de ese año. Para julio de 2026, el IOAE estima una variación mensual de 0.1% tanto en las actividades secundarias como en las terciarias; los intervalos de confianza al 95% son de −2.3% a 2.4% y de −0.9% a 1.2%, respectivamente. A tasa anual, las estimaciones son de 1.8% y 2.8%, con intervalos de −0.5% a 4.2% y de 1.7% a 3.9%. Las estimaciones están sujetas a revisión conforme se incorpora nueva información.

² Estimaciones de SiiLA con datos trimestrales del INEGI y absorción neta industrial de Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey. Para el periodo posterior al cambio de régimen identificado alrededor del 3T22 se comparó la actividad secundaria de cada trimestre con la absorción industrial observada entre cero y seis trimestres después. La asociación es prácticamente nula contemporáneamente y alcanza su mayor intensidad alrededor de +4T (Pearson = 0.546; Spearman = 0.440; n = 13). El resultado permanece positivo después de eliminar tendencias temporales (r = 0.652; p = 0.016) y conserva el signo en primeras diferencias, aunque con menor precisión estadística (r = 0.475; p = 0.118). Pruebas adicionales mediante bootstrap por bloques, errores Newey-West, winsorización, distancia de Cook y placebos de dirección temporal no alteran la interpretación central. Por el tamaño de la muestra y la naturaleza observacional del ejercicio, el resultado debe entenderse como una asociación temporal concentrada alrededor de un año, no como causalidad ni como evidencia de un rezago fijo de cuatro trimestres.

³ Para distinguir el rezago asociado con la demanda del relacionado con la expansión física del mercado, se comparó la actividad secundaria con la incorporación posterior de nuevo inventario industrial y, por separado, el nuevo inventario con la absorción futura. Desde 2T22, la relación entre actividad secundaria y nueva oferta es débil en el mismo trimestre y se fortalece alrededor de tres a cuatro trimestres después. En la ventana de datos observados 2T22–1T26, excluyendo 2T26, Pearson pasa de −0.061 en 0T a 0.621 en +3T y 0.670 en +4T; Spearman alcanza 0.544 y 0.629, respectivamente. En +4T, ambos coeficientes son estadísticamente significativos (p = 0.017 y p = 0.028). En cambio, la relación entre nuevo inventario y absorción industrial es principalmente contemporánea y se desvanece rápidamente hacia adelante. En consecuencia, los datos son consistentes con que la actividad económica anteceda tanto a la expansión del inventario como a la absorción, pero no respaldan una secuencia mecánica en la que la nueva oferta explique por sí misma la absorción varios trimestres después. Estas asociaciones no permiten identificar causalidad ni el mecanismo económico subyacente.

⁴ Desde el 2T22, la correlación entre la actividad terciaria y la absorción trimestral es prácticamente nula (r = −0.047); al utilizar la absorción acumulada de cuatro trimestres, aumenta a 0.759. La asociación se mantiene después de eliminar una tendencia temporal lineal (r = 0.667). En una regresión para 2T22–2T26, el coeficiente de actividad terciaria permanece significativo con errores robustos a heterocedasticidad y autocorrelación (HAC; p = 0.022). Al excluir el 2T26, trimestre que incorpora información estimada, y utilizar únicamente datos observados entre 2T22 y 1T26, el modelo alcanza R² = 0.767 y p = 0.00062. Al desplazar la absorción hacia periodos futuros, la asociación disminuye progresivamente, por lo que no se identifica un patrón de rezago equivalente al observado en Industrial.

⁵ Entre el 3T20 y el 2T26, el inventario industrial pasó de 29.69 a 45.57 millones de m² (+53.5%) en Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, mientras el de oficinas aumentó de 10.08 a 11.42 millones (+13.3%). En el mismo periodo, la disponibilidad promedio fue de 3.16% en Industrial y 18.6% en Oficinas. Estas diferencias describen la estructura de ambos mercados y no prueban que sean la causa de los distintos patrones temporales identificados en el análisis.