Evolución en el Loan-to-Value (LTV) de FIBRAs en México

De acuerdo con Fibra Analytics de SiiLA, el LTV se calcula dividiendo la deuda neta entre el valor total de los activos del fideicomiso. Esta métrica, actualizada trimestralmente según los informes de los FIBRAs, refleja la interacción entre la deuda y los valores de activos.

Durante la pandemia, algunos FIBRAs elevaron ligeramente este endeudamiento durante el 2020 y 2021 debido a un menor ingreso en rentas y a los gastos de mantenimiento y operación que siguieron requiriendo los inmuebles. Pero, en general han vuelto a los niveles que tenían antes del cambio en la legislación. Esto llevó a una tendencia común de incremento en los niveles de endeudamiento. Sin embargo, ciertos FIBRAs redujeron estratégicamente su deuda, ejemplificado por Fibra Prologis (FIBRAPL), FIBRA Macquaire (FIBRAMQ), y Terrafina (TERRA).

Fibra Prologis pasó de 29.35% (Q4 2020) a 18.31% (Q3 2023), con lo cual se redujo en 11 puntos porcentuales.

Además de observarse que el LTV ha disminuido después de la reforma que se hizo a los reglamentos de los FIBRAs, el último trimestre sigue reduciéndose. De igual manera con:

• FIBRA Macquaire pasó de 35.32% (Q4 2020) a 32.22% (Q3 2023), con lo cual se redujo en 3 puntos porcentuales.
• Terrafina pasó de 40.51% (Q4 2020) a 32.87% (Q3 2023), con lo cual se redujo en 8.3 puntos porcentua

FSHOP pasó de 40.97% a 44.88%, 4 puntos porcentuales menos, cabe destacar que su LTV ya era alto y se ha mantenido en esos valores. Por su parte,  FUNO, en el tercer trimestre de 2023, presentó un LTV del 39.12%, que es 7 décimas por debajo del nivel máximo permitido en el momento de la modificación (cuando era del 39.97%). A pesar de esta variación, aún se encuentra por debajo de los niveles iniciales de 2020, cuando superaba el 45%.

Por otro lado, DANHOS  ha mantenido un bajo nivel de endeudamiento, sin embargo aumentó ligeramente, pasando de 8.24% a 11.14%, casi 3 puntos porcentuales para el mismo periodo (Q4 2020 a Q3 2023), entre tanto,  EDUCA para el Q4 2020 tenía un LTV de 0% y hoy es de 15.39%.

Mantener un bajo LTV en el contexto de los FIBRAs mexicanas ofrece numerosas ventajas, como una percepción reducida de riesgo, acceso a condiciones de financiamiento más favorables y la capacidad de participar en oportunidades de inversión inmobiliaria de manera segura y sostenible.

Los FIBRAs desempeñan un papel importante en el desarrollo del sector inmobiliario comercial. Para obtener más información sobre este y otros temas relacionados con el sector, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.