Expansión de FIBRAs en México 2024: Entre Inversiones Industriales y Desinversiones Estratégicas en Oficinas

El crecimiento moderado de los FIBRAs en México es impulsado por los sectores industrial y de oficinas, con aumentos del 2% en ambos casos, mientras que otros segmentos, como el de retail, se mantienen estables, pero con ligeros ajustes a la baja.

FIBRA Monterrey y FIBRA Nova lideran el crecimiento industrial con expansiones del 7% al 12%, mientras que proyectos como Espacio Condesa, de FIBRA Plus, refuerzan la apuesta por oficinas premium en la Ciudad de México.

Guillermo Medrano es el CEO de FIBRA Nova. Foto: SiiLA.

Por: SiiLA News

04/10/2024

En el último año, los portafolios inmobiliarios de los FIBRAs en México experimentaron una expansión moderada, en gran medida impulsada por los sectores industrial y de oficinas. Mientras tanto, otros sectores de inversión, como retail y activos comerciales, permanecieron estables, pero con ligeros ajustes a la baja.

De acuerdo con datos de SiiLA, los portafolios industriales de los FIBRAs crecieron aproximadamente un 2% en el último año, principalmente por la demanda de espacios logísticos y de manufactura en la región norte de México. Cabe destacar que este crecimiento no incluye transacciones entre fideicomisos, como la participación mayoritaria de FIBRA Prologis en el portafolio industrial de FIBRA Terrafina, que, aunque incrementa la extensión del portafolio del fideicomiso, no aumenta el área bruta rentable (ABR) gestionada por los FIBRAs en México.

Los portafolios de oficinas también crecieron un 2%, aunque este crecimiento responde a estrategias mixtas. FIBRA Monterrey, por ejemplo, ha desinvertido en propiedades de bajo rendimiento, mientras que FIBRA HD y FIBRA Plus han apostado por la expansión, con incrementos cercanos al 5%.

A pesar de que los sectores industrial y de oficinas registraron un crecimiento moderado, este ha sido considerablemente más dinámico en comparación con otros segmentos, como el retail y otras propiedades comerciales, incluidas instalaciones hoteleras, educativas y médicas, entre otras. Estos segmentos se han mantenido estables, con ligeras reducciones del 1% al 2% debido a ajustes en los portafolios para mejorar su desempeño. Sin embargo, se espera un repunte en los próximos trimestres gracias a proyectos en desarrollo, como los más de 23,500 metros cuadrados de ABR comercial que FIBRA Plus tiene en construcción, lo que podría mejorar la ocupación y la rentabilidad a corto plazo.

Naves y Corporativos: Motores de Inversión

Espacio Condesa es un proyecto de uso mixto de FIBRA Plus. Render: FIBRA Plus.

En el último año, los portafolios industriales de FIBRA Monterrey y FIBRA Nova han sido los de mayor crecimiento, con aumentos del 7% al 12%.

En 2024, FIBRA Monterrey adquirió ocho naves industriales de clase A en Nuevo León, sumando 186,105 metros cuadrados de ABR. Paralelamente, está construyendo otros 66,200 metros cuadrados y planea expansiones que superan los 101,600 metros cuadrados en Coahuila y Nuevo León, impulsadas por la demanda industrial derivada del nearshoring. Además, el fideicomiso está evaluando adquisiciones por 555.5 millones de dólares para fortalecer su portafolio industrial en los próximos años.

Por su parte, FIBRA Nova firmó un acuerdo vinculante para la adquisición de 50 hectáreas de reserva territorial en Chihuahua, con planes para desarrollar nuevos proyectos industriales. Al cierre del segundo trimestre de 2024, la compañía contaba con 960,817 metros cuadrados de tierra en breña para futuros desarrollos en el norte de México, aunque estos proyectos aún están en fase de planificación.

En el sector de oficinas, destacan FIBRA Plus, propietaria del 96% de las acciones de FIBRA HD, y FIBRA Monterrey.

Durante el segundo trimestre de este año, FIBRA Plus concretó la venta de dos unidades de oficinas en el corporativo Bosques de Duraznos como parte de su estrategia de desinversión, que incluye un portafolio compuesto por 35 inmuebles: 14 del segmento de oficinas, 12 comerciales, tres terrenos y seis inmuebles educativos. A la par de estas desinversiones, la compañía sigue avanzando con en el desarrollo de los más de 38,400 metros cuadrados corporativos del proyecto Espacio Condesa, en la Ciudad de México, con entrega prevista para finales de 2024.

En contraste, el portafolio de oficinas de FIBRA Monterrey decreció alrededor de un 1%, cerrando la primera mitad del año con poco menos de 206,000 metros cuadrados, con una ocupación del 75.3%.

El crecimiento moderado de los portafolios de los FIBRAs, liderado por el sector industrial y de oficinas, refleja un equilibrio entre expansión estratégica y desinversiones en activos menos rentables. A pesar de los ajustes en otros segmentos como el retail y el comercial, los proyectos en desarrollo apuntan a un dinamismo renovado en los próximos meses. Con la creciente demanda por espacios industriales impulsada por el nearshoring y el desarrollo de oficinas premium, los FIBRAs continúan posicionándose para aprovechar las oportunidades emergentes y consolidar su papel en el mercado inmobiliario comercial de México.

Para saber más sobre el desempeño y desarrollo de los portafolios de los fideicomisos inmobiliarios, explora SiiLA FIBRA Analytics, o escríbenos a contacto@siila.com.mx.

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