La Extraña Economía del Metro Cuadrado Industrial en México

Los rangos, sin embargo, se superponen, lo que indica que la ubicación geográfica no basta por sí sola para entender las diferencias entre mercados. También importa qué tipo de actividad se desarrolla en el espacio industrial, pues cada proceso productivo combina trabajadores, maquinaria e infraestructura de manera distinta y, con ello, modifica la relación entre superficie y empleo.

La asociación más clara aparece en la manufactura electrónica. Entre los mercados analizados, aquellos donde la fabricación de equipo de computación, comunicación, medición y otros componentes electrónicos concentra una mayor proporción del empleo manufacturero tienden también a registrar más empleo por cada 1,000 metros cuadrados de inventario industrial³.

Sin embargo, la relación no es mecánica. En Tijuana y Mexicali, por ejemplo, la manufactura electrónica representa alrededor del 18% del empleo manufacturero en ambos mercados, pero Tijuana registra cerca de 45 empleos por cada 1,000 metros cuadrados, frente a 37 en Mexicali. Parte de la diferencia se concentra en el resto de su composición productiva. “Otras industrias manufactureras”, por ejemplo, representa 23.6% del empleo en Tijuana y 14.6% en Mexicali, una diferencia que equivale aritméticamente a cerca del 70% de la brecha observada entre ambos mercados⁴. Esto quiere decir que una misma presencia de la manufactura electrónica puede coexistir con relaciones distintas entre empleo y espacio cuando cambia el resto de la composición productiva.

En conjunto, la relación entre metraje y empleo permite anticipar cómo la mezcla de inquilinos puede modificar el entorno que un parque necesita para crecer, pues cada actividad traslada exigencias distintas al territorio que la rodea. Una concentración de procesos intensivos en empleo puede volver más relevantes el acceso a transporte, vivienda y servicios, mientras que una mayor presencia de procesos intensivos en capital puede trasladar la presión hacia energía, agua o infraestructura especializada. Para un desarrollador, por tanto, la composición productiva no sólo determina quién ocupa las naves; también puede determinar qué infraestructura terminará limitando su expansión.

Esa dinámica puede observarse a una escala mucho más concreta. Es el caso del portafolio industrial de FINSA, que reúne 28 parques distribuidos en distintos mercados y ocupados por actividades manufactureras y logísticas diversas.

En García, Nuevo León, el nuevo parque de FINSA contempla la generación de más de 14,000 empleos directos, en una entidad donde sus otros seis parques ya generaban más de 33,000. En Aguascalientes, un solo parque concentra alrededor de 25,000 empleos, mientras que cinco desarrollos distribuidos entre Puebla y Querétaro reúnen poco menos de 70,000. La escala se amplía al observar el portafolio completo: FINSA reporta 3.9 millones de metros cuadrados en arrendamiento y 350,000 empleos generados⁵.

Vistos como unidades de producción y no sólo como activos inmobiliarios, estos parques muestran que dos expansiones iguales en superficie pueden representar incorporaciones de empleo muy distintas. Y esa diferencia supone que, conforme cambia su composición productiva, un mercado puede necesitar más o menos espacio para sostener una misma cantidad de empleo, o más o menos empleo para ocupar una misma cantidad de espacio.

Sin embargo, la relación también puede leerse desde la perspectiva de la comercialización, considerando que las empresas demandan metros cuadrados industriales de acuerdo con las necesidades de sus procesos productivos. Bajo esa lógica, conocer la intensidad laboral de distintas actividades añade información sobre el origen mismo de la demanda inmobiliaria, porque permite entender no sólo cuánto espacio puede requerir una empresa, sino qué clase de operación está detrás de esa necesidad.

Que FINSA proyecte más de 14,000 empleos directos para García resulta consistente con esa lectura. La cifra no permite conocer por sí sola la demanda futura de espacio, pero incorpora una dimensión productiva a la escala esperada del desarrollo y muestra que el parque puede ser observado simultáneamente por los metros cuadrados que ofrecerá y por la actividad que espera alojar.

En ese sentido, un metro cuadrado industrial no solo es una medida de espacio, sino también de lo que puede ocurrir dentro de él. Conoce cuántos metros cuadrados tiene FINSA disponibles para ti en SiiLA SPOT o escríbenos a contacto@siila.com.mx.

¹ Elaboración de SiiLA con información de los Censos Económicos 2024 del INEGI, cuyos datos corresponden a 2023, y del inventario industrial monitoreado por SiiLA al cuarto trimestre de 2023. Para cada mercado se sumó el personal ocupado total del sector manufacturero (SCIAN 31-33) de los municipios asignados por SiiLA a sus submercados y se dividió entre su inventario industrial, expresando el resultado por cada 1,000 m². Se utilizó 2023 para mantener alineados temporalmente el empleo y el inventario. Cuando varios submercados correspondían a un mismo municipio, su inventario se agregó y el empleo municipal se contabilizó una sola vez. El indicador expresa una relación territorial entre ambos universos y no el número de trabajadores físicamente empleados en los inmuebles monitoreados por SiiLA.

² Para fines de este análisis, SiiLA agrupó los 12 mercados incluidos de la siguiente manera: estados fronterizos, Tijuana, Mexicali, Ciudad Juárez, Saltillo, Monterrey y Reynosa; Bajío, Aguascalientes, Guadalajara, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí; Zona Centro, Ciudad de México, cinco municipios del Estado de México y uno de Hidalgo. Los rangos corresponden a los valores mínimo y máximo observados dentro de cada grupo.

³ El análisis comparó la participación de los subsectores manufactureros en el empleo de cada mercado con su relación entre empleo manufacturero e inventario industrial. Para la fabricación de equipo de computación, comunicación, medición y otros equipos, componentes y accesorios electrónicos (SCIAN 334), se utilizaron los 10 mercados con información publicada suficiente; Guanajuato y San Luis Potosí fueron excluidos debido a que no contaban con valores municipales publicados para este subsector. La correlación de Pearson fue de 0.744 (p=0.014) y la correlación de Spearman de 0.648 (p=0.043), las mayores asociaciones positivas observadas entre los subsectores analizados. Los resultados muestran asociación estadística, no causalidad.

⁴ “Otras industrias manufactureras” corresponde al subsector 339 del SCIAN. El porcentaje resulta de descomponer aritméticamente la diferencia entre el empleo manufacturero por cada 1,000 m² de inventario industrial de Tijuana y Mexicali según el empleo observado por subsector. El cálculo no implica una relación causal.

⁵ Las cifras de 28 parques industriales, 3.9 millones de m² en arrendamiento y 350,000 empleos generados corresponden a información publicada por FINSA. La compañía presenta estas magnitudes como indicadores de su operación, pero no establece una correspondencia directa entre la superficie en arrendamiento y los empleos generados; por ello, no se calculó una relación de empleos por metro cuadrado para el portafolio. Las cifras de empleo asociadas con parques específicos se obtuvieron de comunicados de FINSA y, cuando no estuvieron disponibles en fuentes corporativas, de información publicada en medios de comunicación.