Poco a poco, el mercado mexicano de FIBRAs empieza a abandonar los portafolios híbridos. La reorganización que hoy ejecutan FIBRA Plus y FIBRA HD es uno de los ejemplos más recientes de ese cambio: ambas están transfiriendo activos entre sus carteras para crear dos vehículos especializados, uno enfocado en el sector industrial y otro concentrado en propiedades comerciales, corporativas y mixtas.

En una primera etapa efectuada en la segunda mitad del año pasado, 22 propiedades no industriales que formaban parte del portafolio de FIBRA HD fueron transferidas a FIBRA Plus. En una segunda fase, prevista para los próximos meses, los activos industriales de FIBRA Plus migrarán hacia HD. La operación no cambia el control —FIBRA Plus ya es el accionista mayoritario de HD— sino que busca posicionar a cada vehículo frente a inversionistas con mandatos de inversión más específicos.

Bajo esa estructura, FIBRA HD quedaría con alrededor de 13 propiedades industriales que suman cerca de 249,000 metros cuadrados, valuados en aproximadamente 4,060 millones de pesos. FIBRA Plus, por su parte, concentraría unos 39 activos de otros segmentos —comercial, corporativo, educativo, mixto y residencial— con un área cercana a 386,000 metros cuadrados y un valor aproximado de 14,311 millones de pesos.

En ese contexto, el tamaño de los portafolios cambiará de forma desigual. El de HD se reduciría cerca de 16% en superficie y alrededor de 37% en valor, mientras que el de Plus aumentaría aproximadamente 14% en área y 20% en valor. Aunque el ajuste no refleja una pérdida económica para el grupo, sí modifica la composición y el perfil de riesgo de ambos vehículos.

En bolsa, el anuncio llegó en medio de una corrección más amplia del sector. Entre el 2 de enero y el 13 de marzo, los certificados de FIBRA HD y FIBRA Plus registraban retrocesos cercanos a 4% y 12%, respectivamente. Tras el anuncio del 24 de febrero, sin embargo, el mercado no reaccionó con castigo: el CBFI de HD repuntó más de 10% a inicios de marzo, mientras que el de Plus continuó moviéndose dentro de un rango moderado.

Más allá del intercambio de activos entre ambos vehículos, en el último año el área bruta rentable del portafolio conjunto de FIBRA HD y Plus se redujo alrededor de 1.7% como resultado de la desinversión de cerca de 11,000 metros cuadrados comerciales, incluidos activos como Plaza La Roca, Plaza San Antonio y Barrio Reforma. Solo en 2025, el fideicomiso recibió 38 ofertas por 20 inmuebles en proceso de venta. En términos simples, están vendiendo activos que ya no forman parte de su estrategia mientras reordenan su portafolio.

Este reordenamiento no es exclusivo de Plus y HD. Desde el año pasado, varios de los principales fideicomisos inmobiliarios del país han comenzado a separar portafolios y concentrar activos por sector. FIBRA Uno, por ejemplo, escindió su portafolio industrial para crear FIBRA Next, mientras que FIBRA Prologis avanzó en la consolidación de activos logísticos tras adquirir FIBRA Terrafina y explorar la adquisición de FIBRA Macquarie.

Si esta tendencia se consolida, el episodio de HD-Plus podría verse con el tiempo como parte de una transición más amplia en la que, tras más de una década de expansión basada en portafolios diversificados, el mercado empieza a premiar lo contrario: vehículos más especializados, donde la disciplina sectorial pesa tanto como la escala del portafolio para atraer capital.

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