La Escala Como Ventaja: FIBRA Monterrey a un Paso de Macquarie

FIBRA Monterrey acaba de ganar la batalla más importante de su historia. Este fin de semana, la compañía quedó en posición de tomar el control de FIBRA Macquarie luego de que inversionistas que representan más del 80% de sus certificados en circulación aceptaran su oferta pública de adquisición, con lo que se cumplieron las condiciones necesarias para concretar la operación.

La oferta contempla la adquisición de hasta el 100% de los certificados de FIBRA Macquarie. Considerando los términos propuestos, la operación asigna un valor equivalente de 49.37 pesos a cada certificado y de aproximadamente 39,366 millones de pesos a la totalidad de la compañía.

De concretarse la integración, la plataforma combinada alcanzaría alrededor de 118 mil millones de pesos en activos totales consolidados y más de 100 mil millones de pesos en activos inmobiliarios, según los estados financieros más recientes de ambas compañías. La escala resultante la colocaría entre las plataformas inmobiliarias institucionales más grandes de México.

Más allá de la valuación, la operación reconfiguraría el perfil de FIBRA Monterrey. El área bruta rentable combinada superaría los 5.5 millones de metros cuadrados, frente a los 2.1 millones actuales. Dentro del portafolio, el peso del segmento industrial pasaría de 91% a 89%, mientras que las oficinas reducirían su participación de 8% a apenas 3%, y el componente comercial aumentaría de 1% a cerca de 8%.

La operación también reforzaría el perfil financiero de FIBRA Monterrey. Actualmente, alrededor del 80% de sus ingresos provienen de activos industriales y cerca de 86% están denominados en dólares. La incorporación de FIBRA Macquarie profundizaría ambas características: aproximadamente 86% de su NOI proviene del segmento industrial, mientras que cerca de 85% de sus cobros futuros mínimos de arrendamiento está denominado en dólares. Así, más que diversificar sus fuentes de ingreso, la transacción consolidaría una apuesta cada vez más definida por la infraestructura que sostiene la manufactura y el comercio de América del Norte.

Esa orientación también se reflejaría en la distribución geográfica del portafolio. Cerca de dos terceras partes del inventario combinado permanecerían concentradas en el norte del país, mientras que alrededor de una quinta parte se ubicaría en el Bajío y más de 12% en la región centro. El resultado sería una plataforma con exposición a prácticamente todos los principales corredores manufactureros, logísticos y de consumo del país.

Además de los inmuebles existentes, la operación incorporaría capacidad de crecimiento. Entre los activos de FIBRA Macquarie se encuentra una reserva de aproximadamente 124 hectáreas en Tijuana con derechos para desarrollar una subestación eléctrica de 90 MW y hasta 3.4 millones de pies cuadrados industriales. En un contexto donde la disponibilidad de tierra y energía se ha convertido en una de las principales restricciones para nuevos desarrollos, estos activos podrían resultar tan estratégicos como el portafolio actualmente en operación.

La relevancia de la transacción, sin embargo, va más allá de ambas compañías. Tras la adquisición de Terrafina por parte de Prologis en 2024, el mercado mexicano de FIBRAs parece avanzar hacia una nueva fase en la que el crecimiento depende cada vez menos de adquirir inmuebles individuales y cada vez más de integrar plataformas completas. Si la integración se concreta, FIBRA Monterrey no sólo será más grande. También ayudará a definir una nueva etapa marcada por la escala, la concentración y la consolidación institucional del real estate mexicano.

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