FIBRA Monterrey Strengthens Its Portfolio with the Purchase of Industrial Properties in Queretaro for $83.3 Million

FIBRA Monterrey, el fideicomiso de inversión en bienes raíces (FIBRA) enfocado en propiedades industriales y corporativas en México, anunció una significativa expansión de su portafolio con la adquisición de un conjunto de propiedades industriales en Querétaro. Esta transacción, valorada en aproximadamente 83.3 millones de dólares más impuestos y gastos asociados, comprende seis naves industriales clase A que suman un área bruta rentable (ABR) de 93,525 metros cuadrados.

Ubicadas en el parque industrial Aerotech, cerca del aeropuerto internacional de Querétaro y con excelente acceso a las principales vías de transporte, estas propiedades no sólo fortalecen la presencia de FIBRA Monterrey en el mercado, sino que también ofrecen valor agregado a sus inversionistas, ya que los contratos de arrendamiento de estas propiedades, pactados en dólares y con un plazo remanente de nueve años, aseguran un flujo de ingresos estable para el fideicomiso. Además, el ingreso neto operativo (NOI) proyectado para los próximos 12 meses se estima en aproximadamente 9.7 millones de dólares.

Es importante destacar que la más reciente inversión de FIBRA Monterrey refleja una estrategia de expansión a mediano y largo plazos. Por un lado, el precio de compra incluye:

1.- 67.8 millones de dólares correspondientes al núcleo y la cubierta (core & shell) de las naves, que por sí solas generarán un NOI de 5.7 millones.

2.- 13.6 millones a mejoras por parte del arrendatario, que servirán de base para el NOI, a través del cobro de cuatro millones de dólares de la renta por amortizaciones de las mejoras.

3.- 1.9 millones a terrenos para futuras expansiones, considerando que el ABR de las naves está construido sobre un terreno de alrededor de 253,611 metros cuadrados.

Por otro lado, la naturaleza triple neto (NNN) de los contratos, donde el arrendatario cubre los gastos de mantenimiento, seguro e impuesto predial, añade una capa adicional de seguridad financiera para FIBRA Monterrey. Asimismo, esta transacción permitirá que el fideicomiso incremente su plazo de arrendamiento promedio ponderado al ingreso (“WALT” por sus siglas en inglés) de 4.9 años al cierre de 2023, a un estimado de 5.2 años. Esto último implica que FIBRA Monterrey no sólo amplía su portafolio de propiedades de alta calidad, sino que también mejora la estabilidad y previsibilidad de sus ingresos a futuro, consolidando más su posición como un actor clave en el mercado inmobiliario comercial de México.

Socios Estratégicos y Aprobaciones

Para esta transacción, FIBRA Monterrey cuenta con socios estratégicos como American Industries, Impulsora Queretana de Inmuebles y Abitat. Cabe resaltar que el fideicomiso ya había colaborado con American Industries en 2021, específicamente para la adquisición del 25% del inmueble La Perla, un complejo de oficinas en Guadalajara.

Se espera que la más reciente transacción de FIBRA Monterrey se concluya y liquide a más tardar en abril de 2024. Sin embargo, la operación aún está sujeta al cumplimiento de ciertas condiciones, aunque ya ha sido aprobada por el Comité Técnico de FIBRA Monterrey y ha recibido la autorización de la Comisión Federal de Competencia Económica (COFECE).

Al cierre del cuarto trimestre de 2023, FIBRA Monterrey demostró un sólido crecimiento y diversificación en su portafolio, con 106 propiedades, 19 para uso de oficinas, 81 para uso industrial y seis para uso comercial, que abarcan 1,652,673 metros cuadrados de ABR, con una tasa de ocupación del 96.3%.

Además de su portafolio actual, la compañía tiene amplio potencial para crecer, pues su reserva territorial alcanza los 882,723 metros cuadrados. De momento, el fideicomiso ya ha anunciado expansiones industriales con un valor total estimado de casi 100 millones de dólares, con tasas de capitalización superiores al 9 %. De este total, 45 millones de dólares ya están firmados y en proceso de construcción, 19 millones de dólares se encuentran en la fase final de negociación y el resto está en etapa inicial. Si todos los proyectos de expansión se concluyen, el portafolio industrial de FIBRA Monterrey experimentaría un incremento significativo de más de 100 mil metros cuadrados, de los que aproximadamente 18.3 mil ya están en construcción.

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