FIBRA Monterrey continúa con su estrategia de expansión en el Norte y el Bajío de México. Recientemente, el fideicomiso inmobiliario anunció la firma de un contrato de crédito simple sin garantía por un monto de 63 millones de dólares con Scotiabank. Estos fondos serán destinados a la ampliación de tres propiedades del FIBRA en Aguascalientes, Querétaro y Nuevo León, sumando 45,700 metros cuadrados, equivalentes al 3% del área bruta rentable (ABR) de su portafolio de bienes raíces, de acuerdo con datos de FIBRA Monterrey y SiiLA FIBRA Analytics.

Estas expansiones, además de incrementar entre un 50% y un 90% el ABR de las naves industriales Aguascalientes Finsa – 03, Santiago y Danfoss, permitirán a FIBRA Monterrey prolongar el plazo del arrendamiento y negociar anticipadamente un incremento en la renta sobre la totalidad de los inmuebles, lo que se traduce “en un flujo más atractivo y defensivo para los inversionistas”.

Se prevé que la entrega de estas tres ampliaciones ocurra entre el tercer y cuarto trimestres de 2024. Asimismo, FIBRA Monterrey estima que las ampliaciones generarán ingresos operativos netos (NOI) anuales de 4.2 millones de dólares, lo que representa un aumento del 25% sobre el NOI promedio anual del fideicomiso en los últimos tres años.

El NOI es la cantidad de dinero que una empresa genera de sus operaciones principales después de restar los costos operativos directos. Es una medida clave de la rentabilidad operativa de una empresa, ya que muestra cuánto dinero se gana antes de considerar impuestos, intereses y otros gastos no relacionados con las operaciones.

Con su enfoque en la expansión inteligente y estratégica enfocada en el sector industrial, la compañía demuestra su compromiso de generar valor sostenible para sus inversionistas y contribuir al crecimiento continuo del mercado industrial del país. En los últimos tres años, el ABR del portafolio industrial de FIBRA Monterrey aumentó 2.6 veces. Mientras que en el segundo trimestre de 2020 el fideicomiso reportó tener casi de 525,300 metros cuadrados industriales, equivalentes al 74% de su cartera de inmuebles, en el segundo trimestre de 2023 informó tener poco menos de 1,380,000 metros cuadrados industriales, que son equivalentes al 86% de su portafolio inmobiliario, según datos analizados por SiiLA.

Además de estas expansiones, la compañía informó que está en proceso de negociación de otros proyectos de expansión en su portafolio, lo que sugiere que FIBRA Monterrey continuará reforzando su cartera industrial, en un contexto en que el fideicomiso espera un aumento en la actividad comercial a nivel nacional, debido a la expansión de empresas y a nuevas inversiones impulsadas por el nearshoring.

El Contrato de FIBRA Monterrey con Scotiabank

En términos generales, el contrato de préstamo con Scotiabank ofrece a FIBRA Monterrey la flexibilidad financiera necesaria para llevar a cabo sus proyectos de expansión. Tiene una tasa de interés variable revisable cada tres meses y un margen de interés relativamente bajo. Lo más notable es que el acuerdo contempla un único pago de capital e intereses al vencimiento de cada disposición, lo que garantiza que los plazos de inversión estén alineados con la generación de ingresos de las expansiones.

También es importante destacar que el contrato tiene una duración de 18 meses desde su firma, y una vez que expire, FIBRA Monterrey planea reemplazarlo con un préstamo a largo plazo que se ajuste mejor a su perfil de vencimiento de deuda. Esta estrategia es coherente con la filosofía del fideicomiso de mantener una estructura de capital equilibrada mientras persigue un crecimiento ordenado.

Para obtener información adicional sobre el rendimiento y las tendencias relacionadas con los FIBRAs, te invitamos a visitar SiiLA Resource o a escribirnos a contacto@siila.com.mx.