FIBRA MTY Venderá Oficinas Menos Rentables para Invertir en Naves Industriales y Mejorar su Bursatilidad

FIBRA Monterrey planea desinvertir en su portafolio de oficinas de bajo rendimiento y alta disponibilidad para redirigir esos recursos hacia el sector industrial, donde ha identificado mayores oportunidades de crecimiento y rentabilidad.

La reorientación de activos se evidenció recientemente con la venta de una oficina de casi 13,000 metros cuadrados de área bruta rentable (ABR) en San Pedro Garza García, Nuevo León. Este inmueble, desocupado desde el segundo semestre de 2021 tras la salida de Axtel, representaba el 24% del ABR corporativo de FIBRA Monterrey en Monterrey, de acuerdo con datos de SiiLA. La venta, por 15 millones de dólares, permitirá fortalecer el flujo de efectivo del FIBRA.

La estrategia de FIBRA Monterrey no se limita a esta venta. La empresa ha recibido ofertas por más de 650 millones de pesos (unos 34.3 millones de dólares) por otros inmuebles de oficinas de bajo rendimiento, lo que representa más de la mitad del valor de este portafolio.

Según la directiva del fideicomiso, la compañía planea utilizar los fondos de la venta de oficinas y de posibles futuras ventas para invertir en proyectos industriales. Alternativamente, si las condiciones del mercado lo favorecen, podría optar por recomprar sus certificados bursátiles para intentar aumentar su valor.

Expansión Industrial

Por un lado, la compañía planea invertir 700 millones de dólares en activos industriales. Hasta ahora, FIBRA Monterrey ha completado la adquisición del portafolio “Aerotech” en Querétaro por 83.3 millones de dólares y ha firmado un acuerdo vinculante para adquirir el portafolio “Batach” en Monterrey por aproximadamente 199.1 millones de dólares, con la expectativa de formalizar y comenzar a liquidar esta operación durante el tercer trimestre de 2024. Además, la empresa ha iniciado expansiones por un valor de hasta 63.6 millones de dólares.

Estos movimientos representan unos 346 millones de dólares, equivalentes al 49.4 % del objetivo de inversión de 700 millones de dólares. Sin embargo, FIBRA Monterrey continúa evaluando y negociando nuevas adquisiciones por 555.5 millones de dólares y expansiones adicionales por 35.4 millones de dólares. Esto significa que, si se concretan todas las adquisiciones y expansiones planificadas, la empresa superaría su objetivo original, subrayando sus expectativas de expansión en el sector industrial para los próximos seis a nueve meses.

Burstailidad y Valor Razonable

Por otro lado, el plan de desinversión en el sector de oficinas para invertir en activos industriales está diseñado para mejorar la bursatilidad de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) de FIBRA Monterrey.

La bursatilidad se refiere a la facilidad con la que estos certificados pueden comprarse o venderse en el mercado. Hasta ahora, en 2024, la bursatilidad de sus CBFIs ha aumentado de 0.4 a 1.8 millones de dólares diarios, lo que indica un creciente interés en estos instrumentos, impulsado por la expectativa de futuras recompras o mejoras en el portafolio. Sin embargo, de acuerdo con FIBRA Monterrey, el precio actual de cotización de sus CBFIs no refleja el valor razonable que deberían tener, considerando su capacidad de generación de efectivo. Esto subraya la importancia de las estrategias que buscan alinear el valor de mercado con el valor fundamental del portafolio de la empresa.

Industrial vs. Oficinas

El sector industrial representa el 73.8% de los ingresos por renta de FIBRA Monterrey, en comparación con el 24.8% generado por las oficinas y el 1.4% de los inmuebles comerciales. Sin embargo, las oficinas del fideicomiso han mostrado ser menos rentables en comparación con sus naves industriales.

En primera instancia, la ocupación actual de sus oficinas es del 75.3%, muy por debajo del 98.9% en el sector industrial. Además, el crecimiento de ingresos en el último año fue de apenas 2.3% en oficinas, frente al 7.4% en el sector industrial. Esto refleja una menor demanda y rentabilidad en el mercado de oficinas, que enfrenta considerables tasas de disponibilidad y contratos de arrendamiento con duraciones relativamente cortas, en promedio de tres años, en comparación con el sector industrial, donde los contratos tienen un plazo forzoso de renta promedio de 5.6 años.

En contraste, el sector industrial ha experimentado un auge, impulsado por factores como el crecimiento del comercio electrónico y la reubicación de cadenas de suministro, lo que ha llevado a un incremento sostenido en los precios de renta y una alta ocupación. La rentabilidad de estos activos industriales se refuerza con un lease spread en dólares que, según FIBRA Monterrey, ha superado en 10.6% la inflación en las renovaciones de 2024. Este dinamismo convierte a las naves industriales en una apuesta más segura y rentable para FIBRA Monterrey, que busca maximizar los retornos para sus inversionistas en un entorno económico incierto.

El enfoque de FIBRA Monterrey trasciende los planes de reconfiguración de su portafolio; es una estrategia que busca equilibrar el riesgo y la recompensa en un mercado en constante desarrollo.

Al intentar trasladar capital desde activos de menor rendimiento hacia un sector más estable y con mayores oportunidades de crecimiento, la empresa busca optimizar su rentabilidad inmediata y fortalecer sus perspectivas de crecimiento sostenido a largo plazo. Este movimiento es tanto un plan estratégico como una redefinición integral de su valor inmobiliario, en un entorno donde el éxito depende de anticipar y adaptarse a las tendencias que transforman el mercado.

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