FIBRAs, Actores Clave en el Boom Inmobiliario Industrial de México

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (o FIBRAs) son instrumentos de inversión que facilitan e impulsan el desarrollo del sector inmobiliario en México a través de la administración y arrendamiento de distintos tipos de propiedades, entre ellas, las industriales. De hecho, los FIBRAs administran la quinta parte de los metros cuadrados destinados a uso industrial en los mercados inmobiliarios más grandes a nivel nacional, que son Ciudad de México, Monterrey y Guanajuato. Esto incluye más de 320 propiedades que abarcan en conjunto más de 6.4 millones de metros cuadrados, según SiiLA FIBRA Analytics.

A pesar del enorme espacio industrial administrado por los FIBRAs en estas regiones, su proporción es relativamente baja. Es importante señalar que los FIBRAs son instituciones reguladas que ofrecen inversiones de bajo riesgo con mayor diversificación de portafolios. En última instancia, esto se traduce en una mayor capitalización para los inversionistas.

Sólo en el último año, el valor promedio de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios o CBFIs (que son el equivalente a un título accionario) de los FIBRAs aumentó 13%. De acuerdo con datos de SiiLA, el valor conjunto de las inversiones de los FIBRAs a nivel nacional fue cercano a 374 mil millones de pesos al cierre de 2022. Esto es equiparable a la mitad de la inversión extranjera directa que recibió México durante ese mismo año.

El rendimiento de los FIBRAs refleja la confianza del mercado en estos vehículos de inversión, en un contexto positivo. Los datos de FIBRA Analytics muestran que las propiedades industriales administradas por este tipo de fideicomisos tienen tasas de ocupación promedio cercanas al 100% y son propiedades de alta calidad con un tamaño promedio de 20,000 metros cuadrados, que superan el tamaño promedio de las naves industriales a nivel nacional de 16,000 metros cuadrados. Estas características indican que las propiedades de los FIBRAs tienen alta demanda y que están bien posicionadas en el mercado inmobiliario, lo que a su vez aumenta la confianza de los inversores en estos instrumentos de inversión.

Por sus rendimientos, la inversión en espacios industriales es cada vez más atractiva para los FIBRAs. FIBRA Monterrey, por ejemplo, recientemente anunció la adquisición de 46 propiedades industriales que componen el Portafolio Inmobiliario Zeus por 662 millones de dólares. Esta adquisición aumentó significativamente el inventario de propiedades industriales del fideicomiso, al pasar de 76% a 89% de su cartera total de inmuebles. Adicionalmente, los FIBRAs que rentan parques y edificios industriales (junto con las hoteleras) están entre los que mejor desempeño tuvieron a lo largo del último año, en gran medida por el impulso del nearshoring hacia México. FIBRA Nova (+25.6%), FIBRA Uno (+11.5%) y FIBRA Prologis (+11%) están entre los fideicomisos con propiedades industriales cuyos CBFI’s tuvieron mejor rendimiento, según datos de FIBRA Analytics.

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