Los FIBRAs más grandes por activo: Un análisis del panorama inmobiliario comercial en México

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son instrumentos financieros diseñados para invertir en proyectos inmobiliarios, permitiendo a los inversionistas participar en el mercado de bienes raíces sin poseer directamente la propiedad física. 

De los 16 FIBRAs existentes, nueve poseen propiedades en más de un uso, mientras que siete se concentran exclusivamente en un solo segmento, ya sea oficinas, industrial o retail. La diversificación de usos no solo proporciona resiliencia ante eventos imprevistos, como el cierre de hoteles y centros comerciales durante la pandemia, sino que también introduce desafíos en términos de rendimiento potencial. 

La pandemia afectó de manera significativa a FIBRA Hotel y FIBRA Inn, que vieron disminuir sus ingresos debido a cierres obligatorios, mientras los costos operativos continuaban. En contraste, los espacios industriales experimentaron un crecimiento acelerado desde el 2020, superando a otros sectores. Esta tendencia se reflejó en el aumento del valor de las FIBRAs industriales, manifestado en un mayor precio por título o CBFI.

Según los datos proporcionados por SiiLA Market Analytics, el inventario total en los tres segmentos monitoreados (industrial, oficinas y retail) supera los 27 millones de metros cuadrados. El 75% pertenece a espacios industriales, el 18% a espacios comerciales y el restante 7% a oficinas.

En el ámbito industrial, FIBRA Uno lidera con un 30% de área bruta rentable, seguida por FIBRA Prologis (20%), Terrafina (19%) y FIBRA Macquaire (14%). En oficinas, FUNO destaca con un 57%, seguida por SOMA (17%) y DANHOS (13%). En el sector comercial, FIBRA Uno nuevamente lidera con un 62%, seguida por FIBRA Shop (16%), FIBRA Macquaire y SOMA, ambos con un 9%.

Cabe destacar que la parte industrial de FIBRA Uno se administrará de manera independiente, dando origen a una nueva FIBRA llamada Next, que, además, ampliará su portafolio para aprovechar las oportunidades derivadas del nearshoring. Este cambio estratégico refleja la adaptabilidad de los FIBRAs para capitalizar las tendencias del mercado, consolidando aún más su papel esencial en la inmobiliaria comercial mexicana.

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