El Financiamiento y la Expansión Industrial Revelan un Crecimiento al Alcance de Pocos

Si el financiamiento muestra que las condiciones para crecer difieren entre empresas, el mercado inmobiliario permite observar hasta qué punto también difiere su expansión.

De acuerdo con SiiLA, entre el primer trimestre de 2025 y el primero de 2026, el área bruta rentable (ABR) industrial ocupada en los principales mercados del norte, centro y Bajío aumentó 4.4%, superando así los 100 millones de metros cuadrados. Sin embargo, entre las más de 5,000 compañías que ocupaban ese espacio, 90.8% mantuvo exactamente la misma superficie, mientras sólo 5.8% la aumentó y 3.4% la redujo. Es decir, el mercado creció, aunque para nueve de cada diez empresas que permanecieron en él no hubo expansión ni contracción de su huella industrial⁴.

Que la mayoría permaneciera sin cambios no impidió el crecimiento porque las pocas empresas que se expandieron lo hicieron en una magnitud suficiente para compensar ampliamente las contracciones. Los datos indican que añadieron casi cuatro veces el espacio liberado por aquellas que redujeron su superficie, a lo que se sumó un saldo positivo entre las apariciones y desapariciones observables de empresas. De esta forma, el crecimiento provino principalmente de la ampliación de ocupantes que ya estaban presentes, más que de la incorporación de nuevos.

La expansión también fue selectiva por actividad. Cinco subindustrias —Vehículos y Partes, Transporte y Logística, Bienes de Capital, Electrónicos y Digital Fulfillment— explicaron casi el 64% del aumento neto de superficie. En todas ellas, más del 80% de la superficie incorporada provino de la ampliación de ocupantes existentes y, en Digital Fulfillment, prácticamente la totalidad. El crecimiento estuvo así concentrado en dos dimensiones simultáneas: alcanzó a una pequeña proporción de empresas y encontró buena parte de su impulso en determinadas actividades industriales⁵.

Tanto el desempeño del financiamiento como el del mercado inmobiliario industrial apuntan a una misma característica del entorno empresarial actual: el crecimiento existe, pero las condiciones para sostenerlo no están igualmente distribuidas entre las empresas. La distinción es importante porque sugiere que ampliar esa expansión no depende únicamente de disponer de recursos, sino también de que las condiciones económicas permitan justificar su uso. Por ello, la disponibilidad de financiamiento resulta insuficiente por sí sola para interpretar el potencial de expansión empresarial cuando las ventas, la rentabilidad y el entorno económico adquieren mayor peso en las decisiones de las compañías.

El resultado describe así una expansión industrial con profundidad pero poca amplitud, toda vez que el mercado sigue creciendo porque una minoría de empresas amplía considerablemente sus operaciones y no porque esa capacidad esté extendida entre sus ocupantes. No obstante, mientras esas empresas continúen invirtiendo, el agregado puede mantenerse sólido, y lo que determinará la siguiente etapa será si las condiciones económicas permiten que esa capacidad de expansión alcance a más compañías o si terminan por frenar también a las que hoy sostienen el crecimiento.

Para saber más de las condiciones que definen el desempeño del mercado inmobiliario comercial, visita SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.

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¹ Los porcentajes corresponden a la proporción de empresas que reportó utilizar cada fuente de financiamiento y no a su participación en el monto total financiado; una empresa puede reportar más de una fuente. Entre el 1T 2025 y el 1T 2026, el uso de financiamiento de proveedores pasó de 62.1% a 64.3% de las empresas, mientras el de banca comercial disminuyó de 27.3% a 25.0%. La proporción que utilizó alguna fuente de financiamiento pasó de 72.9% a 73.8%.

² Entre el 1T 2025 y el 1T 2026, la proporción de empresas que utilizó nuevos créditos bancarios pasó de 13.3% a 13.1%; la que no los solicitó disminuyó de 82.2% a 79.2%; la que tenía una solicitud en proceso de autorización aumentó de 2.6% a 3.9%, y la que solicitó crédito y no obtuvo autorización pasó de 1.0% a 3.8%. Las categorías corresponden a proporciones del total de empresas encuestadas. La comparación describe cambios entre ambos cortes y no permite identificar transiciones de empresas individuales ni establecer causalidad.

³ Entre las empresas que no utilizaron nuevos créditos bancarios, la situación económica general como limitante pasó de 54.6% en el 1T 2025 a 60.7% en el 1T 2026; las ventas y rentabilidad, de 49.6% a 51.7%; y las tasas de interés, de 52.7% a 48.5%. En la pregunta sobre el problema más apremiante que afectaba su entorno económico, las ventas pasaron de 37.4% a 42.0%, mientras el acceso al financiamiento se mantuvo alrededor de 1%. Los porcentajes corresponden a respuestas de la encuesta y deben interpretarse como percepciones reportadas por las empresas, no como medidas directas de causalidad sobre sus decisiones de inversión o expansión.

⁴ El análisis compara la superficie industrial ocupada registrada por SiiLA en el primer trimestre de 2025 y el primero de 2026 en 12 mercados. Para medir expansión y contracción se consideran únicamente las empresas con presencia observable en ambos cortes: una empresa se clasifica como expansión cuando su ABR total aumenta, como contracción cuando disminuye y sin cambio cuando permanece igual. De las 5,044 empresas continuas identificadas, 4,582 (90.8%) no modificaron su superficie, 290 (5.8%) la aumentaron y 172 (3.4%) la redujeron.

⁵ Las expansiones de empresas presentes en ambos periodos sumaron aproximadamente 4.34 millones de m² de ABR y las contracciones restaron 1.15 millones, para un saldo positivo de 3.19 millones. Las apariciones observables aportaron 1.55 millones de m² y las desapariciones observables restaron 519,396 m², para un saldo cercano a 1.03 millones. Ambos componentes explican el incremento neto aproximado de 4.23 millones de m² del universo analizado. De las 28 subindustrias con crecimiento neto positivo, 16 estuvieron impulsadas principalmente por expansiones de empresas existentes y aportaron 78.1% del crecimiento neto positivo de las subindustrias que aumentaron su superficie. Vehículos y Partes, Transporte y Logística, Bienes de Capital, Electrónicos y Digital Fulfillment concentraron 63.8% del crecimiento neto total. Una aparición o desaparición observable indica únicamente que una empresa no estaba presente en uno de los dos cortes y sí en el otro dentro del universo analizado; no implica necesariamente su entrada o salida del mercado mexicano.