GICSA y el Costo de Crecer Cuando el Dinero Deja de Ser Barato

GICSA vende activos, reduce deuda y busca adquirir todos sus certificados, abriendo la posibilidad de su desliste en bolsa. En el fondo, no se repliega porque sus activos fallen, sino porque el costo de sostener su estructura financiera dejó de permitirle crecer como antes. Por eso, explora alternativas —reestructuraciones y cambios en su modelo operativo y de capital— sin que exista aún un acuerdo vinculante.

Al respecto, los datos de la compañía indican que, entre 2020 y 2024, incrementó ingresos, NOI y EBITDA, con ocupaciones superiores a 85%. Esos resultados conviven con un deterioro en su costo financiero, que entre 2023 y 2024 pasó de cerca de 1,900 a más de 4,000 millones de pesos, por encima del EBITDA generado en el año. Para contenerlo, el ajuste se trasladó al balance mediante la reducción de deuda bursátil. A partir de ahí, sus flujos cambiaron de función: de expandir a ajustar.

En la actualidad, ese cambio se materializa en decisiones concretas. GICSA ha desinvertido activos —como Paseo Coapa y Paseo Metepec— y ha reducido su exposición en algunas regiones, como sucedió en Cancún, destinando los recursos al prepago de pasivos y a la amortización de certificados bursátiles.

El punto no es la venta de activos; es la restricción que la explica. Cuando el costo financiero reduce el margen de maniobra y obliga a depender de refinanciamiento, la empresa deja de asignar capital para crear valor y pasa a administrarlo para sostener su viabilidad.

Desde esa perspectiva, la intención de adquirir la totalidad de sus certificados con una prima de 34.8% para los inversionistas no es un movimiento aislado. Con una bursatilidad —o proporción de acciones que cambia de manos— inferior al 0.02%, el equity pierde utilidad práctica, lo que limita la capacidad de GICSA para levantar capital y utilizar sus acciones como moneda de intercambio en operaciones corporativas. Al mismo tiempo, un precio promedio de sus acciones por debajo de tres pesos en el último año, en un contexto de baja liquidez, debilita la formación de valor y encarece cualquier emisión. En ese contexto, el mercado deja de ser una fuente efectiva de capital para la compañía; y así, reducir el flotante —o incluso salir de bolsa— permite reordenar la estructura sin la distorsión de una valuación diaria que no cumple función financiera.

Detrás de estas decisiones hay un modelo que acumuló presión en varios frentes al mismo tiempo.

GICSA operó durante años como un desarrollador intensivo en capital, con un pipeline amplio y proyectos simultáneos que requerían comprometer recursos antes de que los activos alcanzaran estabilización. Ese modelo tiene una lógica clara: adelantar inversión para capturar valor después. Pero también implica un desfase estructural, donde el capital se inmoviliza hoy, mientras los flujos llegan más adelante. Mientras ese desfase puede refinanciarse, el sistema se sostiene. Cuando deja de poder hacerse, se convierte en el punto de quiebre.

Ese punto no surge en el vacío. Se activa cuando cambian las condiciones que sostenían el modelo: el costo del dinero sube, la liquidez se reduce y el mercado pierde profundidad. En ese entorno, refinanciar deja de ser automático, y con ello desaparece el margen que permitía sostener el desfase.

Ahí es donde la historia cambia, porque el tiempo financiero deja de coincidir con el operativo. Es decir, los proyectos avanzan, los espacios se ocupan y los ingresos llegan, pero no lo hacen al ritmo que exige el capital. Por eso, el deterioro no es inmediato ni evidente. Se acumula y se esconde en indicadores que aún crecen y en activos que siguen funcionando, hasta que deja de ser administrable. En ese momento, el ajuste ya no ocurre en lo que se construye, sino en cómo se sostiene. Y cuando eso pasa, la decisión no es qué proyecto seguir, sino qué parte del modelo dejar atrás.

Hoy, GICSA enfrenta una deuda superior a los 22 mil millones de pesos —equivalentes al 29% de sus activos— y responde con la venta de propiedades estratégicas que, más que una decisión táctica, es la evidencia de un modelo que dejó de sostenerse cuando cambió el costo del dinero.

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