Monterrey es el mercado industrial más dinámico de México. Durante años, su desarrollo ha sido inquebrantable: la demanda ha superado constantemente a la oferta, los precios de renta han subido sin resistencia y la disponibilidad se ha mantenido baja y controlada. Pero algo está cambiando. Por primera vez en cuatro años, la oferta crece más rápido que la ocupación, la llegada de nuevas empresas pierde ritmo y, aunque el mercado sigue fuerte, comienzan a aparecer señales de un posible reajuste. ¿Es este el inicio de un cambio estructural o una pausa antes de un nuevo ciclo de expansión?

En los últimos cuatro años, una de cada cinco empresas que incursionaron en México eligió Monterrey como su sede. Más de 250 compañías nacionales y extranjeras, principalmente de los sectores de vehículos y partes, bienes de capital y transporte y logística, se establecieron en este mercado industrial, ocupando más de tres millones de metros cuadrados. En ese periodo, el fortalecimiento de la demanda y la retención de inquilinos se reflejó en un incremento anual del 25% en la absorción neta y del 17% en la bruta, lo que mantuvo la ocupación alta y redujo la disponibilidad al 1% a finales de 2023, su nivel más bajo desde que SiiLA tiene registro.

Sin embargo, en 2024, el panorama cambió. Por primera vez desde 2020, la oferta creció más rápido que la ocupación, marcando un punto de inflexión en el mercado. Durante años, cada metro cuadrado construido encontraba inquilino casi de inmediato, pero la velocidad de absorción ya no es la misma. Las nuevas entregas han batido récords año tras año, y 2024 no fue la excepción. Con un crecimiento promedio del 30% anual, las entregas de naves industriales se aceleraron y la disponibilidad comenzó a subir. Como resultado, en 2024, la tasa de disponibilidad alcanzó el 2.6%, su nivel más alto desde finales de 2021. Solo el año pasado, se incorporaron más de dos millones de metros cuadrados al mercado, un 31% más que en 2023 y el doble que en 2022.

A diferencia de otros mercados, como Ciudad Juárez, donde el aumento en la disponibilidad fue consecuencia de una desaceleración en las absorciones, en Monterrey este repunte no refleja una caída en la demanda, sino un renovado voto de confianza por parte de los inversionistas, evidenciado en la llegada de nuevas empresas. La zona sigue siendo el principal receptor de inversión industrial en México, y esto se traduce en una dinámica diferente respecto a otras regiones del país.

En ese contexto, los datos de SiiLA Market Analytics revelan que cerca del 85% de las naves que se entregan en Monterrey finalizan su construcción con un acuerdo de prearrendamiento, mientras que el 15% son especulativas. Precisamente, parte del aumento en la disponibilidad proviene de un ajuste en esta proporción: entre 2023 y 2024, la participación de naves sin prearrendamiento se redujo a una tasa anual del 7%.

Dicho de otra forma: en 2022, únicamente el 3% del área bruta rentable entregada salió al mercado disponible, mientras que en 2024 esta cifra fue cinco veces mayor, alcanzando un récord de más de 300,000 metros cuadrados desocupados.

Esto refleja un cambio en la composición del mercado que podría modificar el equilibrio entre la oferta y la demanda. Si esto sucede a mediano o largo plazo, las rentas en Monterrey podrían experimentar presión.

Por ahora, la confianza en el mercado sigue sosteniendo los precios al alza. En el último año, el valor de mercado aumentó un 8.3%, alcanzando los 7.69 dólares por metro cuadrado, lo que confirma que Monterrey sigue siendo un landlord market. Es decir, un mercado en el que, debido a la alta demanda, los propietarios mantienen la ventaja en la negociación de términos contractuales y precios de renta, e incluso de venta, en un entorno de poca disponibilidad de terrenos con uso industrial para futuros desarrollos.

Pero el atractivo de Monterrey no se debe solo a la escasez de espacios. También radica en el tipo de industrias que lo sostienen.

La región ha consolidado su liderazgo en sectores estratégicos como vehículos y partes, bienes de capital, electrónicos y transporte y logística, que en conjunto ocupan la mitad de sus más de 18.2 millones de metros cuadrados del inventario industrial. El año pasado, esta especialización atrajo a corporaciones de alto calibre como Bosch, Lingong Machinery Group y Kawasaki, que absorbieron cerca de medio millón de metros cuadrados, lo que representa una cuarta parte del espacio total ocupado en 2024.

A pesar del crecimiento en la oferta, la demanda de los grandes jugadores sigue firme, reafirmando el atractivo de Monterrey como destino industrial. Sin embargo, el futuro presenta desafíos.

Este año será crucial para Monterrey. Con 1.4 millones de metros cuadrados proyectados en el pipeline, 2025 podría romper otro récord de entregas. Pero esto ocurre en un contexto donde la llegada de nuevas empresas se ha desacelerado a nivel nacional. En 2023, llegó una tercera parte de las compañías que se establecieron en 2022, el año con mayor número de incursiones empresariales en el mercado industrial de Monterrey.

Aunque un cambio drástico no ocurrirá de la noche a la mañana, si estas tendencias se mantienen, el mercado podría entrar en una fase de reajuste. Los inquilinos podrían comenzar a ganar poder de negociación frente a los propietarios, lo que pondría presión sobre los precios y aumentaría los tiempos de absorción de los espacios especulativos.

Por ahora, Monterrey sigue siendo el epicentro del mercado industrial en México. Pero la pregunta sigue abierta: ¿estamos viendo una simple corrección, o es el comienzo de un cambio más profundo en la dinámica del mercado?

Para saber más sobre el desempeño del mercado inmobiliario comercial en México y Latinoamérica, visita SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.