Insurgentes Construye en Grande, Pero Absorbe en Pequeño

La entrega de Espacio Condesa devuelve a Insurgentes a niveles de construcción no vistos en siete años, pero también expone una contradicción más profunda: el submercado más grande de la Ciudad de México sigue desarrollándose a gran escala en un entorno donde la ocupación se sostiene en espacios pequeños.

El proyecto —68,000 m² de uso mixto de clase A+ cuya construcción inició hace una década— marca el mayor volumen de nuevo inventario trimestral desde 2019, en un submercado que concentra más de 1.8 millones de m² corporativos, cerca de una quinta parte del total capitalino.

Este volumen elevó la disponibilidad de 12.4% a 14.2%, aunque la dinámica del submercado apunta en sentido contrario: el espacio disponible tiende a reducirse en un contexto donde la absorción neta se ha mantenido positiva y el espacio ocupado ha ganado peso frente al liberado, con una brecha que crece a una tasa compuesta anual de 4% desde 2019.

Solo en el último año, la absorción bruta promedió 45,000 m² trimestrales y regresó a niveles previos a la pandemia, mientras que los precios aumentaron 10%, superando los 24 dólares por metro cuadrado al mes y —contrario a la tendencia general del mercado— registrando una apreciación real.

Esa dinámica se sostiene en un perfil de ocupantes específico. Insurgentes está dominado por instituciones de gobierno y empresas financieras, que concentran más de la mitad del espacio corporativo del submercado.

Más allá de esa concentración, la ocupación no está definida por grandes contratos, sino por una base amplia de usuarios pequeños: más de dos tercios de las empresas operan en espacios menores a 1,000 m², con una mediana cercana a los 650 m². Esto implica que los grandes arrendamientos existen, pero no determinan la dinámica del mercado; y bajo esa estructura, la absorción se distribuye de forma gradual, limitando la capacidad del mercado para sostener ciclos continuos de entrega.

Por eso, aunque desde 2019 el submercado ha sumado 23 edificios de clase A+ y A que en conjunto superan los 430,000 m² corporativos, su distribución en el tiempo ha sido irregular, con ciclos de entrega entre 2019 y 2021 que se desaceleran hasta casi detenerse entre 2022 y 2025.

En la actualidad, con un pipeline que supera los 33,600 m² adicionales a lo que se entregó en el primer trimestre de 2026, Insurgentes se perfila para seguir creciendo. Sin embargo, la estabilización de proyectos de gran escala depende de la acumulación de un volumen elevado de contratos¹, lo que introduce una fricción estructural en los tiempos de absorción, que en la práctica se ubican en un horizonte cercano a los tres años². Ahí, la escala de lo que se construye sigue sin corresponder a la escala de cómo se ocupa.

El detalle de estas dinámicas —y su impacto en la ocupación y los tiempos de absorción— puede consultarse en SiiLA Market Analytics o vía contacto@siila.com.mx.

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¹El número de contratos necesarios se aproxima dividiendo el tamaño del proyecto entre la mediana de ocupación del submercado. Con una mediana cercana a 650 m², la absorción de un desarrollo de 68,000 m² equivale, en orden de magnitud, a un centenar de contratos. Este indicador expresa la intensidad de contratos requerida para estabilizar un volumen dado y aproxima cuántas decisiones de arrendamiento deben concurrir, sin implicar que correspondan a un solo activo ni que ocurran en un mismo periodo.

²El tiempo de absorción teórico se aproxima como el cociente entre el inventario disponible y la absorción neta promedio trimestral —definida como la absorción bruta menos el espacio liberado—, utilizando promedios móviles recientes para suavizar efectos de estacionalidad; con tasas recientes, este indicador se sitúa en torno a 2.6 trimestres. Por su parte, el tiempo de exposición corresponde al número de trimestres consecutivos que un espacio permanece disponible y captura el tiempo efectivo de comercialización, que en el submercado se ubica en torno a 10–12 trimestres. La brecha entre ambos refleja que, si bien el mercado tiene capacidad para absorber ese volumen en términos agregados, en la práctica la demanda se distribuye entre múltiples edificios, espacios y contratos, por lo que no se concentra en un solo desarrollo y los tiempos de estabilización se prolongan.