La Renta de una Oficina Tiene una Sombra. Y Cuesta
- La renta y la clase pueden hacer que dos oficinas en México parezcan comparables hasta que el costo de mantenimiento entra en la cuenta.
En el mercado inmobiliario de oficinas, la cuota de mantenimiento suele viajar a la sombra de la renta. Pero en Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, ese costo representa hoy entre el 11% y el 15% de la suma que una empresa destina cada mes a ambos conceptos¹.
Sin embargo, renta y mantenimiento no se han movido al mismo ritmo en los últimos tres años. Una vez descontada la inflación, en Ciudad de México las rentas disminuyeron 7.9%, mientras el mantenimiento apenas bajó 1.2%. En Guadalajara, las primeras aumentaron 2.4% y el segundo se abarató 1.9%. Por su parte, Monterrey registró aumentos de 3.3% y 1%, respectivamente².
Esa evolución tuvo un efecto distinto sobre el peso del mantenimiento en la factura. En Ciudad de México aumentó de 14.4% a 15.3% porque las rentas cayeron mucho más que las cuotas. En Guadalajara disminuyó de 13.9% a 13.4% y en Monterrey de 11.7% a 11.5%, ya que en ambos mercados las rentas avanzaron más que el mantenimiento.
Para una empresa, la diferencia determina cuánto influye la renta en la suma que paga por ambos conceptos, pues cuanto mayor es el peso del mantenimiento, menor es el efecto de una variación de la renta sobre esa factura. Así, una reducción de la renta genera un ahorro proporcionalmente menor si el mantenimiento baja menos, mientras un aumento produce un incremento menor si el mantenimiento crece menos.
La comparación entre ambos periodos indica, además, que las cuotas de mantenimiento no necesariamente se mueven con las rentas. Entre el segundo trimestre de 2023 y el mismo periodo de 2026, cuánto aumentó o disminuyó una prácticamente no permitió anticipar qué ocurrió con la otra³.
Ese comportamiento tiene que ver con la naturaleza de ambos pagos. La renta es el precio del espacio y responde en buena medida a las condiciones del mercado. Así, puede variar ante cambios en la disponibilidad, la demanda o la competencia por inquilinos. El mantenimiento, en cambio, cubre costos necesarios para operar el inmueble, como limpieza, seguridad, elevadores, equipos y áreas comunes, que no cambian automáticamente cuando el mercado se mueve. Esto limita cuánto se trasladan las variaciones de la renta a lo que paga el ocupante, porque el precio del espacio puede ajustarse, pero el edificio debe seguir funcionando. En consecuencia, una parte del costo de ocupar una oficina puede permanecer relativamente al margen de las condiciones que determinan el precio del espacio. Por ello, observar únicamente las rentas puede ofrecer una imagen incompleta de cuánto se abarata o encarece realmente una oficina para quien la ocupa.
El mantenimiento, en cambio, presenta diferencias por clase y submercado, aunque el nivel de las cuotas no sigue una jerarquía uniforme. Los edificios A+ registraron las cuotas más altas en las tres ciudades, pero mientras en Ciudad de México superaron a las clases A y B, en Monterrey prácticamente empataron con las A y en Guadalajara las oficinas B resultaron más costosas que estas últimas. También aparecieron contrastes importantes por submercado. La diferencia entre el de la cuota más baja y el de la más alta fue de 18% en Ciudad de México, 28% en Monterrey y 62% en Guadalajara.
Los resultados añaden así un segundo límite a la forma habitual de comparar oficinas. Si la renta no permite anticipar cómo se moverá el mantenimiento, la clase tampoco basta para anticipar su nivel, de modo que oficinas comparables por precio y categoría no necesariamente lo son cuando se incorpora la cuota de mantenimiento. En ese sentido, la cuota puede modificar la distancia económica entre espacios que, observados únicamente por su renta y clase, parecen semejantes.
La comparación, por tanto, no termina en la renta. Para explorar edificios y submercados con datos de SiiLA, visita SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.
¹ Cálculos de SiiLA para el segundo trimestre de 2026. Valores ponderados por inventario, considerando las combinaciones de submercado y clase con información disponible de renta y mantenimiento.
² Los valores de 2023 fueron expresados en dólares del segundo trimestre de 2026 mediante el CPI-U de Estados Unidos y ponderados por inventario. La comparación considera únicamente combinaciones de submercado y clase con información disponible en ambos periodos.
³ El análisis considera 56 combinaciones comparables de mercado, submercado y clase con información de renta y mantenimiento en ambos periodos. La correlación de Pearson entre los cambios reales de renta y mantenimiento fue de 0.163 (p=0.23) y la de Spearman de 0.111 (p=0.414). Ninguna mostró una relación estadísticamente significativa entre ambas variaciones.
