Más Papel, Menos Efectivo: FIBRA SOMA y el Costo de No Pagar

Los FIBRAs están diseñados para generar y distribuir utilidades a sus inversionistas, pero en FIBRA SOMA, las utilidades no se han reflejado en dividendos desde 2022.

Entre ese año y 2025, el vehículo incrementó su flujo operativo —medido como AFFO— a una tasa compuesta anual de 16% y —salvo en 2024— reportó utilidades netas positivas de entre 2,000 y 6,000 millones de pesos. Sin embargo, la ley obliga a distribuir al menos el 95% del resultado fiscal, no del flujo ni de la utilidad contable, por lo que ese resultado puede reducirse o incluso ser nulo. En ese contexto, un FIBRA puede generar dinero sin estar obligado a repartirlo, y cuando esa diferencia se mantiene en el tiempo, se tensiona la lógica del instrumento.

En el caso de FIBRA SOMA, de acuerdo con sus reportes, el capital se destina a crecimiento, reducción de deuda y fortalecimiento de su estructura financiera, mientras las distribuciones en efectivo se han mantenido en cero. Sin embargo, no todo se paga en dinero. En 2025, por ejemplo, se ofrecieron derechos para adquirir más certificados, y se emitieron instrumentos de deuda que pueden convertirse en nuevos títulos, en el marco de levantamientos de capital por casi 11 mil millones de pesos.

El problema de fondo es que, sin distribuciones en efectivo, el retorno depende del precio del certificado.

Desde 2021, ese precio se ha mantenido en torno a los 50 pesos por unidad, por lo que el crecimiento del vehículo no se traduce en rendimiento para el inversionista. Al mismo tiempo, el número de certificados en circulación ha aumentado 37% desde 2021, lo que reduce la participación relativa por título. Al respecto, datos de SiiLA y del propio vehículo muestran que entre 2021 y 2025, mientras el AFFO por certificado creció a una tasa compuesta anual de 13%, el NAV por CBFI apenas avanzó 2%, es decir, el flujo por certificado crece, pero su valor prácticamente no.

FIBRA SOMA exhibe así un modelo financiero que privilegia el crecimiento del vehículo —vía emisiones, reinversión y control— sobre la distribución directa al inversionista. El resultado es una divergencia entre desempeño operativo y retorno.

Esto se observa incluso en las decisiones sobre el propio certificado. En abril de 2026, el fideicomiso lanzó una oferta para recomprar hasta el 4.98% de los certificados en circulación a un precio de 50 pesos por unidad, en línea con su nivel histórico y sin una prima para los tenedores.

Más allá del caso específico, el desajuste coincide con la cautela de algunos participantes. Informes recientes señalan que Cadillac Fairview, brazo inmobiliario del Ontario Teachers’ Pension Plan, ha buscado reducir su exposición ante preocupaciones sobre gobernanza y falta de retornos. En ese contexto, el instrumento cotiza con un descuento cercano al 15% frente a su valor neto de activos, señal de que el mercado no reconoce plenamente ese desempeño.

En este punto, la cuestión es hasta dónde puede estirarse el modelo de FIBRAs sin romper sus reglas formales. Porque, en la medida en que la brecha entre generación de valor y entrega de retornos se amplíe, el ajuste no vendrá de la estructura, sino del mercado, vía precio, costo de capital y acceso a financiamiento. Y cuando eso ocurre, el costo ya no es solo del inversionista actual, sino del propio vehículo, que enfrenta mayores límites para crecer.

¿Cómo se está ajustando ese equilibrio en el resto del mercado? Analízalo con SiiLA FIBRA Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.