En el sector inmobiliario comercial hay muchos factores económicos que influyen en el desempeño y la evaluación de las compañías y proyectos. Uno de los indicadores más importantes para evaluar riesgos de inversión es precisamente el EBITDA. Este indicador financiero sirve para determinar la rentabilidad de un negocio o empresa, a través del cálculo de su margen de ganancias, sin considerar costos adicionales a los gastos operativos. EBITDA es el acrónimo en inglés de “Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization", que se traduce como “Utilidades Antes de Ingresos Financieros, Impuestos, Depreciación y Amortización” (UAFIDA).

En el ámbito inmobiliario, el EBITDA se utiliza para evaluar la rentabilidad de activos comerciales, como edificios de oficinas, centros comerciales y parques industriales, porque permite a los inversionistas y propietarios comprender cuánto ingreso genera un activo antes de considerar los intereses financieros, los costos fiscales y el valor proporcional del desgaste del activo. Asimismo, este indicador es útil para determinar la capacidad de una empresa para hacer frente a sus obligaciones financieras. Cuanto mayor sea el EBITDA en relación con los ingresos totales, mayor será la eficiencia operativa y la capacidad para invertir en nuevos proyectos o reducir deudas.

Es importante destacar que el EBITDA tiene el objetivo de evaluar la capacidad de un negocio o empresa para generar beneficios tomando en cuenta su actividad productiva, por lo que no refleja la liquidez efectiva del negocio o empresa. Por ello, el EBIDTA no es el único factor a tener en cuenta en el análisis del sector inmobiliario comercial. Otros aspectos, como el costo de financiamiento, la tasa de disponibilidad, la ubicación, el estado del mercado y la calidad del inmueble, también juegan un papel crucial en la evaluación integral de la rentabilidad y el riesgo de una inversión o empresa.

¿Cómo se calcula el EBITDA?

Para calcular el EBITDA vamos a seguir cuatro pasos. Primero, calculamos el resultado neto de nuestro negocio o empresa, lo que implica restar a los ingresos operativos los costos operativos (insumos, salarios, servicios básicos, etcétera) y no operativos (impuestos, deudas e intereses, depreciación de activos, entre otros).

Segundo, calculamos el resultado operativo, que es igual al resultado neto sin considerar el costo de las responsabilidades fiscales (impuestos y derechos) y financieras (deuda e intereses).

Tercero, calculamos los costos de las depreciaciones y amortizaciones, que son provisiones de pérdidas de capital por reducciones en los ingresos o la devaluación de activos. Aquí entran, por ejemplo, el costo potencial del desgaste de un inmueble o negocio, y también la cartera de deudas de los inquilinos por rentas vencidas o falta de pago, entre otras mermas y conceptos financieros contables.

Cuarto, sumamos los costos de las depreciaciones y amortizaciones al resultado operativo. El valor final será el EBITDA.

Estas cuatro operaciones quedan resumidas de la siguiente forma: EBITDA = Ingresos Operativos - Gastos Operativos + Depreciación + Amortización, donde a) los Ingresos Operativos representan los ingresos totales generados por las operaciones principales del negocio; b) los Gastos Operativos son los gastos totales directamente relacionados con las operaciones centrales del negocio (excluyendo intereses e impuestos); c) la Depreciación es un gasto no monetario que representa la reducción del valor de los activos tangibles a lo largo del tiempo; y d) la Amortización es un gasto no monetario que representa la reducción del valor de los activos intangibles a lo largo del tiempo.

Ejemplo:

Supongamos que tenemos una propiedad que tiene los siguientes ingresos y costos: 1) Ingresos operativos (rentas): $500,000; 2) Costos de operación (mantenimiento y reparaciones): -$200,000; 3) Otros Costos de Operación (salarios, transportes, etcétera): -$100,000; 4) Provisión de impago de inquilinos (con intereses): -$20,000; 5) Gastos de depreciación (del inmueble): -$50,000; 6) Intereses pagados (crédito hipotecario): -$30,000; y 7) Impuestos pagados: -$50,000.

Paso uno: Calculamos el resultado neto restando a los ingresos operativos todos los costos (operativos y no operativos). De esa forma nos queda lo siguiente: Resultado Neto = Ingresos Operativos – Costos Totales. Al sustituir valores queda: $500,000 - ($200,000 + $100,000 + $20,000 + $50,000 + $30,000 + $50,000) = $500,000 - $450,000 = $50,000. Esto quiere decir que nuestro resultado neto es de $50,000.

Paso dos: Calculamos el resultado operativo, que es lo mismo que el resultado neto sin considerar los intereses y los impuestos pagados. De esa forma nos queda lo siguiente: Resultado operativo = Resultado neto – (Intereses + Impuestos). Al sustituir valores queda: $50,000 - (-$30,000 + (-$50,000)) = $50,000 - (- $30,000 -$50,000) = $50,000 - (- $80,000) = $50,000 + $80,000 = $130,000. Esto implica que nuestro resultado operativo es de $130,000.

Paso tres: Calculamos los costos de depreciación y amortización, que incluyen costos no monetarios por pérdidas de valor relacionadas con bienes tangibles (en nuestro ejemplo, el relativo y potencial deterioro del inmueble) e intangibles (en nuestro ejemplo, la provisión de impagos de inquilinos). Al sustituir valores queda: -$20,000 -$50,000 = -$70,000. Esto supone que los costos de depreciación y amortización ascienden a $70,000.

Paso cuatro: Calculamos el resultado operativo sin considerar los costos de depreciación y amortización. De esa forma nos queda lo siguiente: EBITDA = Resultado Operativo - (Depreciación + Amortización). Al sustituir valores queda: $130,000 - (-$70,000) = $130,000 + $70,000 = $200,000. En consecuencia, el EBITDA de nuestro negocio es de $200,000.

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