Quiénes Son los Mayores Desarrolladores Industriales de México Depende de Cómo se Mire
- Hay desarrolladores que levantan ciudades enteras, pero no lideran el inventario nacional, las entregas recientes ni los proyectos que podrían ampliarlo.
El México industrial tiene muchos desarrolladores, pero ningún dueño de su historia. En los mercados del norte, centro y Bajío monitoreados por SiiLA, ninguna empresa ha desarrollado siquiera una décima parte de los metros cuadrados construidos y, en conjunto, el mercado tampoco muestra evidencia de concentración¹.
FINSA es quien más superficie ha desarrollado, con alrededor de 4.7 millones de metros cuadrados, seguida por Prologis, con 4.5 millones, y Vesta, con 4.1 millones. Entre las tres explican apenas uno de cada cinco metros cuadrados, con participaciones individuales de 7.2%, 6.8% y 6.3%, respectivamente.
Esa dispersión, sin embargo, depende de qué tan lejos se mire, porque cuando el mapa nacional se divide en mercados, algunos desarrolladores dejan de ser una pequeña parte del conjunto y pasan a explicar una porción considerable de ciudades enteras.
El caso más extremo es Aguascalientes, el segundo...
Lo anterior no implica necesariamente que los mercados pequeños tengan menos competencia. También puede responder a la forma en que acumulan inventario, ya que, mientras menor sea un mercado, menos superficie necesita desarrollar una empresa para dejar una huella considerable en él. De hecho, entre los mercados analizados, un mayor inventario está asociado con la presencia de más desarrolladores y, al observar la formación del stock actual a través de sus años de entrega, la incorporación de nuevos participantes estuvo asociada con una menor concentración². La concentración observada puede ser, por ello, tanto una característica de la estructura de desarrolladores como una consecuencia de la propia historia de formación del mercado.
El mapa cambia con el tiempo
La fotografía acumulada también esconde movimiento. Según datos de SiiLA, cerca del 42% de la superficie analizada con año de entrega identificado corresponde a propiedades entregadas entre 2020 y 2026, frente al 35.6% entregado durante la década anterior. En otras palabras, casi cuatro de cada cinco metros cuadrados fechados que hoy observamos se incorporaron al mercado desde 2010, mientras que apenas 22.3% corresponde a propiedades entregadas antes de ese año.
Una diferencia de edad tan marcada significa que el peso acumulado de cada desarrollador puede contar una historia distinta de su presencia en la parte más reciente del inventario. Esto ocurre incluso entre los mayores desarrolladores, pues mientras FINSA, Prologis y Vesta concentran aproximadamente el 20.3% de la superficie construida analizada, su participación conjunta se reduce a alrededor del 14.2% entre las propiedades entregadas de 2020 a 2026, periodo en el que VYNMSA, Parks y CPA aparecen también entre los cinco primeros. El contraste muestra que el inventario acumulado conserva el peso de quienes participaron en su formación durante décadas, pero no necesariamente refleja quiénes tienen mayor presencia en su expansión reciente.
Sin embargo, la fotografía vuelve a cambiar al pasar de lo ya entregado a lo que todavía está en construcción o permanece como proyecto.
Lo que viene puede cambiar al líder
SiiLA registra alrededor de 2.4 millones de metros cuadrados actualmente en construcción, equivalentes al 3.8% de la superficie construida analizada, y otros 6.6 millones como proyectos, equivalentes al 10.2%. FIBRA Danhos, Parks y Litos concentran los mayores volúmenes en construcción, mientras que Prologis, E-Group y El Puerto de Liverpool lideran en proyectos.
Esa diferencia entre etapas no significa, empero, que el inventario acumulado esté a punto de transformarse, pues si toda la superficie actualmente en construcción se incorporara al stock analizado, los diez mayores desarrolladores conservarían el mismo orden que ocupan hoy. Y aun si a ese escenario se sumaran los proyectos registrados, el inventario analizado, pese a crecer casi 14%, mantendría a los mismos diez mayores desarrolladores, aunque Prologis desplazaría a FINSA del primer lugar.
Aun con ese cambio en la cabeza del ranking, la estructura del mercado permanecería prácticamente intacta. Bajo ese escenario, la participación conjunta de los diez mayores desarrolladores pasaría de 44.8% a 43.5%, mientras que la concentración general del mercado disminuiría ligeramente³. Así, si los cerca de 9.1 millones de metros cuadrados actualmente en construcción o proyecto llegaran a incorporarse al inventario, cambiaría quién ocupa el primer lugar, pero ningún desarrollador alcanzaría siquiera una décima parte de la superficie.
Para explorar cómo se distribuye el inventario industrial entre desarrolladores, mercados y propiedades, visita SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.
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¹ El análisis considera 4,127 propiedades industriales construidas con desarrollador identificado en los mercados monitoreados por SiiLA, que suman 65.0 millones de m². La concentración se midió mediante el índice Herfindahl-Hirschman, que arrojó 283 puntos sobre una escala de 0 a 10,000. En propiedades con más de un desarrollador, la superficie se distribuyó en partes iguales entre las empresas participantes.
² Entre los 12 mercados analizados, la correlación de Spearman entre inventario y concentración fue de −0.811 (p=0.0014), mientras que entre inventario y número de desarrolladores fue de ρ=0.888 (p=0.0001). Al reconstruir la formación del stock mediante años de entrega, la incorporación de nuevos desarrolladores estuvo asociada con una menor concentración (ρ=−0.378; p=0.0300). Las asociaciones no implican causalidad.
³ El cambio en la concentración se evaluó mediante la participación conjunta de los diez mayores desarrolladores y el índice HHI. En el escenario que incorpora todo el pipeline, el CR10 pasa de 44.8% a 43.5% y el HHI de 283 a 271 puntos. El ejercicio no constituye una proyección y no supone que los proyectos registrados necesariamente serán construidos o entregados.
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