Mexicali Recicla Espacio Más Rápido de lo que Consolida Industria

Mientras que entre 2022 y 2023 Mexicali promedió cerca de 10,000 metros cuadrados por movimiento de entrada y operó con 15 subindustrias activas, entre 2024 y 2026 el promedio cayó a poco menos de 6,000 metros cuadrados —una reducción de 42%— mientras el número de subindustrias subió a 18. Así, el mercado siguió moviéndose, pero comenzó a hacerlo mediante operaciones más pequeñas y con una base sectorial más dispersa.

Esa fragmentación también comenzó a reflejarse en la estabilidad de la ocupación. De las 70 salidas registradas en el período, 54 muestran reocupación posterior detectable —una tasa cercana al 77%— con un tiempo promedio entre salida y nueva entrada de apenas medio trimestre, de modo que Mexicali sigue absorbiendo vacíos con rapidez. Pero en el 90.7% de esos casos, el nuevo inquilino pertenecía a una subindustria distinta a la que salió.

Eso significa que una parte creciente de la demanda reciente comenzó a depender menos de expansión acumulativa dentro de los mismos sectores y más de reemplazos entre industrias distintas. Bajo esa lógica, el mercado depende cada vez más de sustitución para sostener ocupación, lo que puede volverlo más sensible a cambios sectoriales, desaceleraciones económicas o movimientos aislados de gran tamaño.

Quizá ningún activo ilustra mejor ese comportamiento que el stand alone El Robledo, una nave industrial de clase B de poco menos de 45,000 metros cuadrados que rotó cinco veces en tres años, con cuatro inquilinos distintos y tres subindustrias diferentes. En conjunto, acumuló cerca de 200,000 metros cuadrados de rotación total, de los cuales más de 110,000 correspondieron a salidas, casi una cuarta parte del área desocupada en Mexicali durante el periodo analizado.

Sin esa propiedad, varios de los trimestres con absorción neta negativa cambian sustancialmente de perfil, revelando que, en un mercado del tamaño de Mexicali, una sola nave puede alterar significativamente la estadística y dejar al descubierto lo estrecha que puede ser la base sobre la que descansa la estabilidad del mercado.

La fragilidad, empero, no se concentra únicamente en activos aislados. Parte de esa misma lógica también comenzó a reflejarse en algunos de los sectores que históricamente habían funcionado como anclas del mercado industrial de Mexicali. Electrónicos es el caso más representativo. Al primer trimestre de 2026, la subindustria ocupaba cerca de 440,000 metros cuadrados —equivalentes a 14.6% del inventario industrial total del mercado—. Sin embargo, entre 2022 y 2026 registró más de 102,000 metros cuadrados de absorción bruta y alrededor de 103,000 metros cuadrados de salidas, dejando un balance neto prácticamente nulo.

Electrónicos sigue siendo, por amplio margen, la principal base ocupacional del mercado. Y aunque el sector continúa absorbiendo espacio y mantiene presencia dominante dentro de Mexicali, ya no logra expandirse de forma consistente. De hecho, la recuperación reciente de la subindustria dependió en buena medida de operaciones aisladas de gran tamaño, particularmente movimientos asociados a empresas como Amphenol y LG Electronics. Sin ellas, el comportamiento neto del sector habría permanecido prácticamente estancado.

Al mismo tiempo, otros sectores comenzaron a mostrar cambios igual de bruscos en lapsos relativamente cortos. Productos y Servicios Empresariales, por ejemplo, aportó cerca de 139,000 metros cuadrados de absorción neta positiva entre 2022 y 2023 —la mayor del mercado en ese período—. Pero entre 2024 y 2026 se convirtió en la principal fuente de salidas, con una absorción neta negativa cercana a 29,000 metros cuadrados.

El cambio no solo refleja la velocidad con la que algunos de los sectores que impulsaron el crecimiento reciente comenzaron también a presionar la disponibilidad. Describe un mercado cuya escala sigue siendo limitada para absorber movimientos sectoriales sin alterar su equilibrio operativo. Eso ayuda a explicar por qué la tasa de disponibilidad alcanzó 6.6% en 2026 —su nivel más alto desde que SiiLA tiene registro— aun cuando las rentas industriales crecieron cerca de 5% anual durante el período analizado.

En el fondo, el problema no es la falta de demanda. Mexicali conserva varios de los atributos que históricamente han sostenido su atractivo industrial: integración fronteriza, costos competitivos y una base manufacturera consolidada.

La pregunta es si, como sugieren los datos, el mercado atraviesa el intervalo entre una generación de anclas industriales y la siguiente, o si simplemente enfrenta un reacomodo temporal de sectores dominantes en un entorno de mayor incertidumbre. En cualquier caso, el costo ya comenzó a reflejarse en disponibilidad y estabilidad ocupacional: precisamente las variables que terminan definiendo el valor de largo plazo de un activo industrial.

Más información sobre mercados industriales, disponibilidad y tendencias de ocupación en México disponible en SiiLA Market Analytics o a través de contacto@siila.com.mx.