México: 65% de los Inquilinos Industriales son Extranjeros, pero +90% de la Inversión es Nacional

La gran diferencia entre la Ciudad de México, Guadalajara y el resto de los corredores industriales es su vocación. Mientras en la mayoría de los mercados —salvo en Mexicali y Tijuana— la manufactura agrupa a más de la mitad de los inquilinos, en esas dos plazas apenas representa entre el 20% y el 40%, predominando compañías de distribución local o regional, comercio electrónico y servicios empresariales, que son sectores más domésticos que exportadores.

Esa menor presencia de manufactura, empero, no basta para explicar su menor dependencia de capital foráneo.

En Tijuana y Mexicali, donde la manufactura tampoco rebasa el 40% de los inquilinos, las firmas extranjeras siguen dominando gracias a su anclaje exportador. Y si se mira dentro de otros mercados, el panorama cambia: aunque Monterrey y Querétaro son de mayoría foránea, tres de sus submercados —Monterrey, Santa Catarina y 5 de Febrero— constituyen las únicas excepciones fuera de la Ciudad de México y Guadalajara.

En esos submercados, la particularidad no es la ausencia de exportación, sino el equilibrio con el consumo interno. En 5 de Febrero (Querétaro) predominan empresas de bienes de capital, construcción y logística; en el municipio de Monterrey, compañías de alimentos y operadores de distribución; y en Santa Catarina, firmas de bienes de capital, minería, alimentos, empaques y logística. Esa base diversificada, que combina participación en cadenas de exportación con una fuerte anclaje en la demanda doméstica, permite que las firmas nacionales mantengan aquí una presencia que en otros corredores industriales ya se ha diluido.

Las excepciones revelan un hilo doble: escala y destino de la demanda. Así, donde la operación es exportadora y los contratos promedian metrajes altos, las multinacionales dominan tanto en número como en metros. Y donde la vocación se inclina a la distribución para el mercado interno —alimentos, logística, bienes de capital para obra e industria, servicios empresariales— crece el peso de firmas locales en conteo de inquilinos, pero no necesariamente en superficie, porque los foráneos tienden a retener las naves más extensas.

Aun así, por más visible que sea su huella en el paisaje industrial, la presencia inmobiliaria de las firmas extranjeras excede con mucho su peso real en la economía: de todo el capital privado que se invierte cada año en el país, menos de uno de cada diez pesos proviene de inversión extranjera directa².

Esa disparidad es reveladora: ver parques llenos de logos globales no significa que el crecimiento de México dependa en la misma proporción de su capital. Aunque buena parte de la infraestructura productiva sea foránea, la inversión que sostiene la productividad proviene, sobre todo, de recursos nacionales. Esa base de capital interno le da al país un margen de autonomía y estabilidad frente a los vaivenes de la IED.

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¹ Datos del Directorio Estadístico Nacional de Unidades Económicas (DENUE) 2025 del INEGI, descargados el 17 de septiembre de 2025 y filtrados para el sector manufacturero (SCIAN 31–33). Los establecimientos se agruparon según los rangos oficiales de personal ocupado: Micro (0–10), Pequeña (11–50), Mediana (51–250) y Grande (251+). Los porcentajes resultan de dividir cada grupo entre el total del sector.

² Cálculo propio con datos de INEGI y Secretaría de Economía. En 2024, el PIB de México fue de 35.36 billones de pesos (≈1.94 billones de dólares) y la formación bruta de capital fijo —inversión total— representó 21% del PIB (≈408 mil millones de dólares) [INEGI, Producto Interno Bruto Trimestral, 4T-2024]. La inversión extranjera directa ascendió a 36.9 mil millones de dólares [Secretaría de Economía, Informe IED 4T-2024], equivalente a alrededor del 9% de esa inversión total.