México Dice Adiós al Monolito: El Boom de las Oficinas de Menos de 100 m²

En el mundo corporativo, donde el poder se mide en miles de metros cuadrados, hay empresas que apenas reclaman un rincón. Según SiiLA, en los últimos cinco años la absorción promedio en los tres principales mercados de oficinas de México —Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey— fue de 750 m² en un solo inmueble. Pero el 2% de esas transacciones correspondió a compañías que ocuparon menos de 100 m², espacios del tamaño de una cafetería estándar.

Gran parte (85%) de estas operaciones se dio en edificios de clase A+ y A, con oficinas discretas ubicadas en los primeros cinco pisos. Los ocupantes más frecuentes provienen de sectores como salud, servicios empresariales, despachos legales e inmobiliarias, que suelen requerir espacios centrales o satélite para funciones administrativas y de representación más que para operaciones masivas.

No obstante, no se trata solo de firmas pequeñas. Algunos conglomerados también han optado por espacios compactos, ya sea para mantener proximidad operativa en nodos estratégicos, optimizar costos o ensayar en nuevas plazas. Deloitte, por ejemplo, rentó un espacio de más de 100 m² en la Torre Montevideo de Guadalajara para atender directamente a clientes, mientras que AIWA ocupó una oficina de proporciones similares en la Torre Mayor de Ciudad de México, como parte de su despliegue nacional.

Más que excepciones, estos casos son síntomas de un patrón que la pandemia aceleró para varios sectores: la oficina dejó de ser un monolito para convertirse en una red de espacios flexibles. Ese viraje no es teórico; se refleja con claridad en los datos de SiiLA.

En el último lustro —salvo en 2022 y 2023, cuando la proporción bajó— las transacciones menores a 100 m² representaron entre 3% y 4% del total anual. Pero en 2024 y 2025 se contabilizaron 2.5 veces más operaciones de este tipo que en 2020-2021, señal de que lo más pequeño aún es marginal, pero cada vez menos.

Lo paradójico es que, aunque su peso en el inventario es mínimo —apenas uno de cada cincuenta inquilinos ocupa menos de 100 m² dentro de un solo inmueble—, su dinámica va en sentido contrario. En cinco años, este segmento creció más de 40%. En contraste, los inquilinos que absorbieron espacios de 100 a 500 m² avanzaron 15%, y los que ocuparon entre 1,000 y 5,000 m² en una misma ubicación apenas superaron el 10%.

Este fenómeno no es solo una consecuencia inmobiliaria postpandémica, sino que refleja la estructura misma del empresariado mexicano. De acuerdo con el INEGI, más del 99.8% de las compañías son micro, pequeñas y medianas. A diferencia de los grandes conglomerados e instituciones de gobierno, que suelen absorber superficies extensas, la mayoría crece de forma escalonada y encuentran en los espacios compactos una base natural de expansión.

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