México Construye Industria Más Rápido que Electricidad

La diferencia plantea una pregunta que rara vez se observa desde el mercado inmobiliario: ¿ha crecido el espacio industrial al mismo ritmo que la electricidad de las regiones donde se concentra? Para responderla, SiiLA comparó la evolución del inventario de ocho mercados industriales con el consumo y la demanda máxima de las cuatro regiones eléctricas que los contienen entre 2020 y 2024, el periodo más reciente para el que existen series anuales consolidadas y comparables².

La respuesta es no, porque los datos muestran ritmos muy distintos. Entre 2020 y 2024, el inventario industrial de los ocho mercados comparables aumentó 31.7%, mientras el consumo final de electricidad de las cuatro regiones que los contienen creció 12.3%, el consumo bruto 12.1% y la demanda máxima 13.6%. En otras palabras, el espacio industrial se expandió aproximadamente 2.5 veces más rápido que el consumo eléctrico regional.

La diferencia no parece explicarse simplemente por la construcción de espacio que quedó sin absorber. En el periodo analizado, la absorción acumulada prácticamente igualó el nuevo inventario incorporado en las regiones Central y Noreste³, precisamente dos de las que muestran las mayores brechas entre expansión inmobiliaria y eléctrica. En la Central, el inventario creció 31.0%, frente a 6.6% del consumo final y 1.5% de la demanda máxima; en la Noreste, aumentó 43.0%, frente a 18.1% y 18.2%, respectivamente. Es decir, el espacio industrial no sólo creció, sino que el mercado absorbió una parte sustancial de esa expansión sin que las variables eléctricas regionales avanzaran en la misma proporción.

El contraste aparece en la región Occidental, donde el inventario aumentó 24.1% y la demanda máxima 21.2%. La relación entre expansión inmobiliaria y eléctrica, por tanto, no sólo dista de ser proporcional, sino que varía considerablemente entre regiones.

¿Qué puede explicar entonces esas diferencias? Una posibilidad está en la propia composición del crecimiento industrial, considerando que un metro cuadrado adicional no representa necesariamente la misma carga eléctrica. Esto se debe a que una nave logística, una planta automotriz, un centro de distribución o una instalación altamente automatizada pueden ocupar superficies semejantes y exigir cantidades muy distintas de energía. Bajo esa lógica, el crecimiento del inventario puede superar ampliamente al del consumo regional sin que exista una contradicción entre ambas tendencias.

Esa posibilidad también cambia la forma de observar las necesidades eléctricas del mercado industrial. El tamaño del inventario, por sí solo, dice poco sobre la infraestructura que requerirá una región. Importan también el tipo de actividad que ocupa ese espacio, la electricidad que demanda y, sobre todo, el punto de la red en el que esa demanda aparece.

Lo anterior es especialmente relevante puesto que, hacia adelante, las necesidades seguirán creciendo. El Plan de Desarrollo del Sector Eléctrico (PLADESE) 2025–2039 de la Secretaría de Energía (SENER) prevé que la demanda máxima de electricidad aumente 2.8% anual, por encima del 2.5% esperado para el consumo bruto, mientras se incorpora nueva capacidad de generación al sistema. Esa expansión no se distribuirá de manera uniforme, pues la región Noreste concentra cerca del 30% de la nueva capacidad de generación prevista hacia 2039, la mayor proporción entre las regiones eléctricas del país.

Pero llevar esa electricidad hasta donde surjan las nuevas cargas requerirá ampliar también la red. En ese sentido, la planeación oficial identifica más de 200 proyectos activos de ampliación y modernización de la Red Nacional de Transmisión, entre ellos obras para atender necesidades específicas de suministro en zonas como el sureste de la Zona Metropolitana de Monterrey⁴. La propia planeación establece, además, un vínculo entre esa infraestructura y la expansión industrial, puesto que relaciona el desarrollo del sistema eléctrico con el crecimiento económico e industrial, la integración de cadenas de valor y la relocalización de empresas.

Es ahí donde CFE FIBRA E vuelve al centro de la ecuación. Si la generación debe crecer, pero la electricidad también debe llegar hasta los puntos específicos donde aparece la demanda, captar capital para ampliar la transmisión significa financiar el vínculo físico entre la expansión del sistema eléctrico y la actividad económica que depende de él. Para el mercado industrial, por tanto, no importa únicamente cuánta electricidad pueda producir México, sino dónde puede entregarla.

Esa distinción puede resultar cada vez más importante para el crecimiento inmobiliario, porque una nave puede disponer de suelo y conectividad, pero su operación depende también de que exista capacidad eléctrica donde se instala. Y si el espacio industrial continúa expandiéndose mientras la infraestructura necesaria para abastecerlo no avanza al mismo ritmo, la disponibilidad eléctrica podría dejar de ser sólo una condición operativa para convertirse en un límite físico a su crecimiento.

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¹ Se utiliza 2017 como punto de partida para mantener un periodo comparable frente a discontinuidades observadas en otras series de infraestructura eléctrica del PLADESE alrededor de 2016–2017. La capacidad de transformación de la RNT pasa de 169,382 MVA en 2016 a 109,591 MVA en 2017, mientras algunas categorías de líneas de menor tensión presentan saltos de clasificación igualmente abruptos —por ejemplo, 115 kV, de 5,644 a 47,853 km—, lo que sugiere un cambio de cobertura o clasificación y desaconseja comparar esos niveles a través de la ruptura sin una conciliación metodológica. La serie de transmisión de 161–400 kV utilizada en el texto no presenta ese salto; se toma 2017 para conservar una base temporal común y prudente para el análisis de infraestructura. Fuente: SENER, Plan de Desarrollo del Sector Eléctrico 2025–2039, tablas 2.3 y 2.4.

² Para homologar las series inmobiliarias y eléctricas, los ocho mercados industriales monitoreados por SiiLA se asignaron territorialmente al sistema o Gerencia de Control Regional (GCR) del Sistema Eléctrico Nacional que los contiene, conforme a la regionalización de SENER/CENACE: Tijuana al Sistema Interconectado de Baja California (SIBC); Ciudad Juárez a la GCR Norte; Monterrey a la GCR Noreste; Aguascalientes, Guadalajara, Querétaro y San Luis Potosí a la GCR Occidental; y Ciudad de México a la GCR Central. Cuando una región eléctrica contiene más de un mercado SiiLA, sus inventarios se sumaron para evitar duplicar la variable eléctrica regional. El panel resultante se construyó a frecuencia anual para 2020–2024, último periodo común con información consolidada y comparable, y contrastó la evolución del inventario industrial con consumo eléctrico y demanda máxima de las regiones correspondientes. Para evitar que las diferencias de escala entre mercados y regiones determinaran los resultados, las series se analizaron tanto en niveles como mediante índices con base 2020=100, tasas de variación y métricas relativas al tamaño del inventario. La robustez de las asociaciones se evaluó mediante correlaciones de Pearson y Spearman, comparaciones contemporáneas y rezagadas y especificaciones en niveles y variaciones. Las correlaciones observadas en niveles se debilitaron o desaparecieron al controlar por tendencia temporal, escala regional y cambios interanuales, por lo que el análisis no interpreta la asociación entre expansión inmobiliaria y variables eléctricas como evidencia de causalidad. Asimismo, el consumo y la demanda de cada región eléctrica corresponden al conjunto de usuarios contenidos en ella y no exclusivamente a los inmuebles industriales monitoreados por SiiLA; por tanto, el ejercicio compara ritmos de expansión de dos sistemas que comparten territorio, no atribuye consumo eléctrico a edificios o empresas individuales. Fuentes: SiiLA Market Analytics; SENER, Plan de Desarrollo del Sector Eléctrico 2025–2039, con información de CENACE.

³ La comparación utiliza los flujos anuales acumulados de absorción neta y nuevo inventario de SiiLA entre 2021 y 2024. En Central, la absorción acumulada fue de aproximadamente 1.72 millones de m² frente a 1.69 millones de m² de nuevo inventario; en Noreste, 1.50 millones frente a 1.46 millones, equivalentes a una razón cercana a 1.02 en ambos casos. En Norte y Occidental, esta relación fue de 0.87 y 0.84, respectivamente. Estos cocientes se utilizan únicamente como contraste descriptivo y no deben interpretarse como tasas de ocupación ni como una identidad contable entre ambos flujos.

⁴ El Programa Vinculante de Instalación y Retiro de Centrales Eléctricas 2025–2039 (incluido en el PLADESE) contempla 73,754 MW netos adicionales de capacidad de generación, sin considerar generación distribuida. Por su parte, el programa de ampliación y modernización de la Red Nacional de Transmisión registra 223 proyectos instruidos, de los cuales 213 permanecen activos, con una inversión estimada de 191,750 millones de pesos para incorporar 6,342 km-c de líneas, 19,759 MVA de capacidad de transformación y 12,103 MVAr de compensación. Entre los proyectos identificados para la región Noreste se encuentra el P25-NE2, destinado a atender el suministro de energía del sureste de la Zona Metropolitana de Monterrey. De ese conjunto, 73 proyectos de corto plazo habían sido reevaluados por un monto de 67,787 millones de pesos.