Después del Rebote: El Momento Más Difícil del Mercado de Oficinas Apenas Comienza

Después del pico histórico de absorciones a inicios de 2025 y de dos trimestres con oferta prácticamente nula, el regreso de nuevo inventario comienza a redistribuir presiones en un contexto en el que la demanda sigue firme, aunque menos expansiva, y el equilibrio depende cada vez más del ritmo con que las entregas recientes y la absorción real logren acompasarse.

La Ciudad de México encarna mejor que ningún otro mercado esa nueva etapa. Con una disponibilidad cercana a 16.5%, en niveles similares a los de finales de 2020, la capital recibió en el primer trimestre casi 80,000 metros cuadrados de nuevo inventario, pero logró mantener su balance gracias a una demanda que absorbió más de 90,000 metros cuadrados y a una rotación que, aunque redujo a la mitad ese avance, no generó distorsiones visibles en el mercado. Esa combinación ha permitido sostener rentas por encima de 23 dólares por metro cuadrado, con variaciones mínimas en los últimos dos años, en un mercado que todavía no puede considerarse estabilizado, pero donde la profundidad de la demanda ha evitado que la nueva oferta altere su funcionamiento.

Lo que ocurre hoy en la capital responde a una secuencia más larga. En los últimos 12 meses, la entrega de inventario se ha escalonado al punto de alternar trimestres sin incorporaciones significativas con periodos de mayor entrada de oferta, mientras la demanda ha mantenido una trayectoria estructuralmente sólida: en cinco años, la absorción bruta creció a una tasa compuesta anual de 21%, y desde 2022 la absorción neta volvió a terreno positivo, avanzando 46% anual compuesto en los últimos tres años. Esa base explica por qué, en 2026, la disponibilidad seguirá bajo presión a la baja, no por un repunte abrupto de la demanda, sino por la convergencia entre una absorción más moderada, poco nuevo inventario y una desaceleración más marcada en la rotación de inquilinos.

Guadalajara muestra, en cambio, una versión más ajustada de ese mismo fenómeno. Con una disponibilidad cercana a 9.4%, la más baja desde que SiiLA tiene registro, el mercado tapatío opera en un margen mucho más estrecho, donde el margen de error es menor y cada metro nuevo pesa más sobre el balance del mercado.

Esa tensión quedó expuesta en el primer trimestre, cuando ingresaron poco más de 3,300 metros cuadrados y la absorción neta superó los 5,600 metros cuadrados, en un mercado donde la rotación se ha estabilizado durante los últimos tres años en torno a un metro cuadrado liberado por cada dos ocupados.

Guadalajara queda así en una posición particularmente ajustada, ya que la nueva oferta encuentra poco margen para acumularse antes de ser absorbida, lo que vuelve a presionar la disponibilidad a la baja. En ese contexto, las rentas se han mantenido estables y cada vez más cerca de los 24 dólares por metro cuadrado, sostenidas por una tendencia de fondo en la que las absorciones han crecido 25% anual compuesto en los últimos cinco años, frente a una oferta que promedia apenas 8,000 metros cuadrados trimestrales, casi al nivel de la demanda real. Por ello, 2026 apunta a ser un año de estabilidad tensa para Guadalajara, con disponibilidad todavía descendente, aunque sujeta a ajustes según el ritmo del pipeline.

Monterrey completa el mapa desde un ángulo distinto. Con una disponibilidad cercana a 10.9%, todavía en niveles históricamente bajos y con rentas que se mantienen en torno a los 23 dólares por metro cuadrado, el mercado regiomontano entra a 2026 menos condicionado por la demanda inmediata que por el ritmo al que pueda materializarse su nueva oferta.

Desde finales de 2024, las entregas se han vuelto más escalonadas, mientras el pipeline empieza a cargarse con proyectos verticales de gran escala —como la Torre Rise, prevista para 2026-2027—, en un escenario en el que las absorciones se han moderado de forma significativa durante más de un año.

Esa moderación ya empieza a reflejarse en los indicadores: aunque las absorciones mantienen un crecimiento compuesto anual de entre 3% y 5% desde 2020, la absorción bruta cayó de casi 8,000 a 5,500 metros cuadrados desde mediados de 2025, mientras la neta tocó su nivel más bajo desde finales de 2021, con poco más de 1,200 metros cuadrados, dejando a Monterrey expuesto a un escenario de contrastes en el que, si el pipeline repunta con fuerza antes que la absorción, la disponibilidad podría subir temporalmente.

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