La creciente demanda de naves industriales en México está transformando la comercialización y la ocupación de espacios. En los últimos cuatro años, la entrega de nuevo inventario prearrendado aumentó una tercera parte. Esto implica que cada vez hay más propiedades industriales hechas a la medida (built-to-suit) para un cliente específico, o bien, que los espacios están comprometidos antes de salir al mercado.

Los datos de SiiLA indican que, en 2019, el 67% del nuevo inventario industrial fue entregado completamente ocupado. Además, un 12% fue entregado parcialmente ocupado y el 21% restante salió a mercado totalmente disponible.

A lo largo de los años, la proporción de entrega de inventario industrial desocupado se redujo gradualmente; y al primer semestre de 2023, sólo el 10% de las naves industriales fue especulativo, es decir, se construyeron sin tener un arrendatario previamente asegurado. Esta disminución en la especulación ha sido resultado de un enfoque más cauteloso por parte de los desarrolladores y de un mercado que ha priorizado la planificación estratégica en la inversión industrial. El resto de las naves industriales entregadas en ese periodo estuvo vinculado a acuerdos comerciales concretos antes o durante la construcción, lo que demuestra una mayor estabilidad y un ajuste a las demandas reales del sector. Mientras que el 87% salió al mercado completamente ocupado, el 3% fue entregado con ocupación parcial.

Un aspecto importante es el tamaño promedio de las naves industriales entregadas. Por un lado, el nuevo inventario especulativo ha tendido a ser más pequeño que los espacios hechos a la medida y que los entregados con ocupación parcial. Mientras que aquellos especulativos promediaron 12,000 metros cuadrados en los últimos cuatro años, los built-to-suit promediaron casi 15,000 metros cuadrados, y los prearrendados parcialmente tendieron a ser aún más grandes, con una media de casi 20,000 metros cuadrados.

La disminución de la especulación en la construcción y el enfoque en propiedades hechas a la medida reflejan una transformación en la forma en que se comercializan y ocupan los espacios industriales en México. Esta tendencia muestra un panorama industrial más consolidado, donde, por un lado, las decisiones se basan en datos y proyecciones sólidas, minimizando los riesgos tanto para los inversionistas como para los desarrolladores y, por otro lado, donde la demanda del mercado impulsa directamente la oferta de naves industriales. Esta simbiosis entre la planificación cuidadosa y la respuesta ágil a las necesidades del mercado ha creado un ecosistema más eficiente y adaptativo.

La concentración en propiedades hechas a la medida también subraya la importancia de comprender a fondo las operaciones y requisitos de los clientes antes de iniciar la construcción de un proyecto. Esta aproximación personalizada no sólo maximiza el uso del espacio de los inmuebles, sino que también contribuye a una mayor satisfacción de los clientes al brindarles exactamente lo que necesitan. A medida que la industria manufacturera y logística continúa evolucionando, la flexibilidad en el diseño y la capacidad de adaptación se han convertido en factores esenciales para la inversión.

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