El Negocio de FIBRA SOMA No Cabe en un Centro Comercial

FIBRA SOMA busca convertirse en una plataforma de hospitalidad, consumo y estilo de vida premium. Pero en el fondo, su negocio poco a poco deja de maximizar únicamente metros cuadrados arrendables para desarrollar activos capaces de capturar mayor permanencia, densidad de gasto y exposición a flujos dolarizados. Ese viraje no solo está transformando su portafolio, sino también la estructura financiera del fideicomiso.

La estrategia comenzó a materializarse mediante proyectos de usos mixtos que integran retail, oficinas, entretenimiento y hospitalidad dentro de un mismo perímetro. En mayo, ese movimiento se volvió más visible con la adquisición de tres inmuebles, entre ellos el edificio que alberga el hotel Fiesta Americana en Paseo de la Reforma 80, como parte de Reforma Colón, un desarrollo que integrará cerca de 90,000 metros cuadrados de oficinas, retail y hospitalidad.

Actualmente, el fideicomiso suma cerca de 840,000 metros cuadrados, de los cuales alrededor de dos terceras partes ya están en operación, mientras el resto permanece en desarrollo o planeación. Aunque el retail sigue siendo el principal componente del portafolio, con 73% de participación, la hospitalidad ha ganado peso de forma acelerada. En 2021, cuando la compañía debutó en bolsa, los hoteles representaban apenas 6% de su área total; hoy equivalen a 11%, mientras la participación de oficinas perdió peso relativo —de 21% a 17%— dentro del portafolio.

El cambio también se refleja en los ingresos. Entre 2020 y 2025, la proporción de ingresos denominados en dólares pasó de 10% a 44% del total. El movimiento no ocurrió por adquisiciones internacionales ni por una reestructura financiera, sino por el tipo de activos que FIBRA SOMA comenzó a desarrollar. A diferencia de un activo comercial tradicional, proyectos ligados a hospitalidad premium —como Soho House, Hyatt Regency, Park Hyatt o el futuro Rosewood de Antara— tienden a tener una mayor exposición a flujos asociados al viajero internacional, marcas globales y consumo premium dolarizado. Con ello, la compañía comenzó a construir un hedge cambiario natural a través de la composición de sus activos.

Asimismo, la diferencia aparece en la productividad del portafolio. Aunque los activos de hospitalidad representan apenas 11% del área total, ya generan alrededor de 26% de los ingresos del fideicomiso: casi el doble de la proporción que aportan las oficinas y cerca de la mitad de todo el negocio de retail. La relación sugiere así que la compañía comenzó a depender menos del volumen de espacio arrendable y más del valor inmobiliario que puede generar a partir de activos vinculados a ecosistemas de consumo premium. Esa lógica comienza a reflejarse en proyectos como Antara, donde la expansión ya no gira únicamente alrededor de sumar área comercial, sino de densificar el valor económico del mismo perímetro.

La apuesta, sin embargo, también implica mayores exigencias operativas y financieras. A diferencia del retail tradicional, los componentes de hospitalidad requieren estructuras más intensivas en personal, mantenimiento y operación, algo que ya comenzó a reflejarse en los márgenes del fideicomiso.

Entre el primer trimestre de 2025 y el mismo periodo de 2026, el margen NOI —que mide qué tan rentable es el portafolio antes de deuda y estructura corporativa— pasó de 75.4% a 73.9%. En otras palabras, los activos generan más ingresos, pero también requieren estructuras operativas más costosas. Al mismo tiempo, FIBRA SOMA atraviesa uno de sus ciclos de expansión más agresivos. Los proyectos en desarrollo representan cerca de 270,000 metros cuadrados adicionales —casi la mitad del portafolio actualmente en operación— en un contexto donde 66% de su deuda permanece a tasa variable y equivale a 25.1% de los activos del fideicomiso y 5.4 veces el EBITDA.

Aun así, los indicadores operativos continúan mostrando solidez. El NOI creció 12% interanual en el primer trimestre de 2026, mientras la ocupación promedio se mantuvo en 99%, con una tasa de renovación superior al 95% y lease spreads de entre 7% y 8% sobre inflación.

Más allá de los resultados trimestrales, el modelo muestra algo más profundo sobre el mercado inmobiliario en México. En un entorno donde el consumo premium depende cada vez más de la experiencia, el valor de ciertos activos comerciales podría comenzar a definirse menos por los metros cuadrados que acumulan y más por la capacidad de concentrar tiempo, gasto y valor dentro de un mismo perímetro. Si esa lógica se consolida, parte del futuro del real estate comercial mexicano comenzará a desplazarse desde la renta tradicional hacia ecosistemas urbanos cada vez más integrados, intensivos en operación y financieramente más complejos.

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