Una Norma para el Acero, un Cambio para el Real Estate

Entre 2019 y mediados de 2026, los principales mercados inmobiliarios del norte, centro y Bajío de México incorporaron más de 40 millones de metros cuadrados de naves industriales, oficinas y centros comerciales. Su construcción habría requerido alrededor de 1.8 millones de toneladas de acero estructural, de acuerdo con una estimación de SiiLA basada en coeficientes técnicos utilizados en ingeniería de estructuras¹.

Aunque equivale a alrededor del 1% del consumo anual de productos terminados de acero en México, ese volumen forma parte de la demanda que sostiene la cadena siderúrgica nacional, desde la producción del acero hasta la fabricación y distribución de componentes estructurales.

En ese contexto, esta semana comienza la entrada en vigor de la NOM-251-SE-2025, que establece un esquema uniforme para demostrar el cumplimiento de las especificaciones técnicas aplicables a distintos productos de acero para la construcción. Su objetivo es asegurar su calidad, seguridad, desempeño y confiabilidad de uso, para lo cual incorpora procedimientos de certificación, prueba, muestreo y vigilancia a lo largo de la cadena de suministro.

Para desarrolladores y constructoras, el cambio ocurre principalmente en la selección de proveedores. Aunque la NOM regula a fabricantes, importadores y comercializadores de determinados productos de acero, su cumplimiento se convierte en un criterio adicional dentro de los procesos de abastecimiento de materiales para obra. Ello adquiere especial relevancia considerando que, según la Cámara Nacional de la Industria del Hierro y del Acero (CANACERO), los productos terminados importados representan más del 40% del mercado interno. En consecuencia, una parte importante del acero que abastece al sector de la construcción también deberá cumplir los nuevos requisitos antes de llegar al mercado, cuyos efectos sobre costos y tiempos de suministro sólo podrán evaluarse conforme avance su aplicación.

Sin embargo, la relación entre la industria del acero y el mercado inmobiliario no termina en el suministro de materiales para la construcción. Los fabricantes, importadores y comercializadores alcanzados por la NOM forman parte de una industria que también demanda espacio industrial y corporativo para desarrollar actividades de producción, transformación, distribución y administración. Por ello, la entrada en vigor de la norma ocurre dentro de un sector con una presencia física relevante en los principales mercados inmobiliarios del país.

De acuerdo con SiiLA, cerca de 140 empresas vinculadas al sector acerero ocupan más de 2.2 millones de metros cuadrados de espacio industrial y corporativo en los principales mercados inmobiliarios de México. Aunque en conjunto equivalen a alrededor del 2.5% del inventario ocupado de ambos segmentos, representan alrededor del 65% de la ocupación del sector minero-metalúrgico en inmuebles industriales y 41% en oficinas, concentrando una parte importante de la actividad inmobiliaria asociada a esa industria.

La composición de esa ocupación también refleja el carácter internacional de la industria. Los datos indican que alrededor del 39% de las empresas vinculadas al sector acerero presentes en los principales mercados inmobiliarios de México son de origen nacional, mientras que el resto corresponde a compañías extranjeras. Así, el alcance de la NOM trasciende la producción nacional y se extiende también a una parte importante de los productos de acero que ingresan al país para abastecer al sector de la construcción.

Por lo pronto y durante los próximos 18 meses, conforme avance la implementación de la NOM-251-SE-2025, el mercado podrá observar cómo una regulación técnica trasciende a la propia industria del acero y alcanza al desarrollo inmobiliario desde una etapa que rara vez se analiza: aquella en la que los edificios aún no existen y empiezan siendo acero.

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¹ Estimación de SiiLA con base en 40.4 millones de metros cuadrados de área bruta rentable (ABR) de naves industriales, oficinas y centros comerciales entregados entre el 1T 2019 y el 2T 2026 en los principales mercados del norte, centro y Bajío de México. El contenido de acero estructural se estimó mediante coeficientes típicos de consumo por metro cuadrado para cada tipología de inmueble, adoptados a partir de rangos técnicos reportados en literatura especializada sobre ingeniería estructural y construcción en acero. Los coeficientes utilizados fueron de 45 kg/m² para naves industriales, 60 kg/m² para oficinas y 45 kg/m² para centros comerciales. La estimación resultante asciende a aproximadamente 1.8 millones de toneladas de acero estructural. Los valores representan órdenes de magnitud para edificaciones típicas y pueden variar según el diseño estructural, el número de niveles, las cargas de proyecto y las condiciones normativas aplicables. Referencias metodológicas: Steel Construction Institute (SCI); British Constructional Steelwork Association (BCSA); SteelConstruction.info; Journal of Cleaner Production.