Ocupación en el Mercado de Retail de México: ¿Qué Propiedades Tienen Más Demanda y Por Qué?

En el sector inmobiliario comercial, la tasa de ocupación es un indicador clave de la capacidad de un inmueble para atraer y retener inquilinos. Esta métrica refleja la capacidad de un inmueble para generar ingresos continuos y es un indicativo de la confianza de los inversionistas en la viabilidad de sus inversiones a largo plazo. Aunque la ocupación de propiedades depende en gran medida de la ubicación y de los precios de renta o venta, otros factores, como la tipología y el tamaño, son fundamentales en su desempeño y participación de mercado, lo que también influye en la demanda de espacios.

De acuerdo con SiiLA Market Analytics, en los principales mercados de retail de México, los centros comerciales lifestyle y regional mall, que son de tamaño medio (15 a 45 mil m²) y grande (35 a 75 mil m²), respectivamente, tienen un nivel de ocupación superior al promedio del sector (92%), con tasas de entre 93% y 94%. En contraste, otros de mediano tamaño, como los power center (20 a 55 mil m²), además de los más pequeños, incluidos los community center (11.5 a 75 mil m²) y outlet (4.5 a 35 mil m²), están por debajo del promedio, reflejando menor demanda. En el caso de los super regional malls, que son los más grandes (más de 75 mil m²), la ocupación es prácticamente igual al promedio (92%).

Los datos subrayan tres tendencias clave en el mercado de retail:

1. Los centros comerciales de tamaño medio y grande que ofrecen una combinación de comercio, entretenimiento y servicios diversificados, mantienen niveles de ocupación superiores al promedio del sector.

2. Los centros de tamaño mediano con una oferta menos variada y los más pequeños, enfocados principalmente en tiendas de descuento y servicios básicos, muestran tasas de ocupación por debajo del promedio, reflejando una menor demanda.

3. Los centros más grandes, que ofrecen una amplia gama de tiendas y servicios, tienen una ocupación prácticamente igual al promedio, indicando que el tamaño por sí solo no garantiza un mejor desempeño.

Estos hallazgos sugieren que el éxito en la ocupación de inmuebles comerciales está estrechamente ligado a la capacidad de estos para adaptarse a las dinámicas de consumo actuales, ofreciendo una mezcla equilibrada de usos que maximicen el tráfico peatonal y prolonguen el tiempo de permanencia de los visitantes. Es importante recalcar que una oferta diversificada incrementa el atractivo de los centros comerciales para los consumidores y mejora su resiliencia ante las fluctuaciones del mercado. Esto permite a los propietarios y desarrolladores optimizar la mezcla de inquilinos, garantizando una ocupación sostenida y un flujo constante de ingresos.

Por otro lado, los datos de participación de mercado proporcionan una perspectiva adicional sobre el desempeño de los diferentes subtipos de propiedades en el sector de retail, que tiene más de 6.5 millones de metros cuadrados de área bruta rentable.

Según SiiLA, los regional malls y los lifestyle centers no sólo tienen las más altas tasas de ocupación en los principales mercados de retail de México, sino que también dominan el mercado con participaciones del 35% y 17%, respectivamente. Los super regional malls, con un 18% de participación, muestran que su gran tamaño les permite tener una presencia significativa, y los community y power centers, que tienen menor ocupación que los anteriores, representan el 17% y el 12% del mercado, en cada caso. Por su parte, los outlets sólo corresponden un 2% de participación.

La relación entre ocupación y participación de mercado sugiere que el desarrollo de centros comerciales tiende a concentrarse en formatos que equilibran con éxito la oferta de espacios innovadores y la demanda de experiencias de compra enriquecedoras. La participación de mercado refleja la oferta de los desarrolladores e inversionistas y se alinea con las preferencias de los inquilinos y consumidores, que buscan algo más que un local comercial: aspiran a espacios que ofrezcan interacción, estilo de vida y disfrute. Este entendimiento motiva a los desarrolladores a invertir en propiedades que promuevan un ambiente vibrante y multifuncional, esencial para atraer a inquilinos de alto perfil y asegurar una ocupación sostenida.

Al sintonizar el desarrollo de los centros comerciales con las expectativas y necesidades de los consumidores modernos, los desarrolladores pueden crear espacios que no sólo satisfacen las demandas actuales, sino que se ajustan a las demandas venideras. La implementación de esta estrategia de adaptabilidad asegura que los inmuebles continúen generando flujos de ingresos estables y crecientes, gracias al éxito de los inquilinos y a la lealtad y satisfacción de los consumidores. Esta dinámica fomenta un ciclo virtuoso donde la alta ocupación y la retención de inquilinos se traducen en un menor riesgo financiero y un mayor atractivo para futuros inversionistas que buscan propiedades estabilizadas, reforzando la viabilidad económica de los proyectos a lo largo del tiempo.

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