Las Oficinas Están Vendiendo Algo que No se Mide en Metros

Una oficina tiene un límite físico; pero una dirección, aparentemente, no. Esta paradoja es cada vez más visible en el mercado de oficinas, donde la ocupación convencional —empresas que rentan espacio para instalar a sus trabajadores— opera en paralelo a un modelo en el que varias compañías pueden utilizar una misma dirección sin ocuparla físicamente.

Para algunas, basta con establecer ahí su domicilio fiscal o comercial, recibir correspondencia y utilizar ocasionalmente una sala de juntas u oficina privada. Así, el número de empresas vinculadas a una dirección puede crecer sin que aumente en la misma proporción el espacio que ocupan, hasta tal punto que contar compañías deja de decir necesariamente cuántos metros cuadrados de oficinas demandan.

Actualmente no se ha identificado una medición pública sobre el valor o las dimensiones del mercado de oficinas virtuales en México. Sin embargo, información de los propios operadores permite identificar al menos 17 ubicaciones de empresas como OVA, Oficinas IBS y City Office entre Ciudad de México, Estado de México, Querétaro y Jalisco, algunas de las cuales también pueden dimensionarse con datos de SiiLA. En Corporativo Santa Fe 505, por ejemplo, Oficinas IBS ocupa 865 metros cuadrados; en Corporativo 5 Estrellas, en Querétaro, OVA registra 2,000.

La escala de esa relación aparece con mayor claridad al observar a los clientes. OVA asegura que más de 4,200 empresas confían en ella para su domicilio fiscal, frente a una red de sólo nueve ubicaciones. La relación supera las 466 empresas por sede, aunque la compañía no informa cómo se distribuyen entre ellas.

Que esta proporción no represente una densidad equivalente de inquilinos es posible porque el domicilio registrado de una empresa no necesariamente coincide con su ocupación física. La separación no supone, además, la ausencia de una oficina, ya que algunas empresas pueden necesitar únicamente una dirección, mientras otras mantienen espacio físico en una ubicación distinta de aquella donde están registradas. Esa diferencia cambia qué significa localizar una empresa, pues su operación física depende de condiciones como el acceso a trabajadores, mercados, transporte o infraestructura, mientras la elección del domicilio puede responder en mayor medida a factores institucionales, como la regulación, los impuestos o los subsidios¹.

Esto introduce una distorsión en la lectura geográfica de la actividad corporativa, porque la concentración empresarial atribuida a una zona a partir de los domicilios registrados puede diferir de la presencia física que efectivamente alberga². Al mismo tiempo, aparece una segunda dimensión inmobiliaria, en la que algunos atributos tradicionalmente incorporados al espacio que una empresa renta —comenzando por la dirección— pueden comercializarse de manera independiente. Así, el inmueble deja de generar valor únicamente mediante la cesión exclusiva de superficie para ocupar.

El efecto sobre la demanda agregada de oficinas, sin embargo, no puede determinarse con estos datos, pues los operadores también necesitan espacio físico y no se sabe cuántos de sus clientes habrían rentado una oficina convencional en ausencia del servicio. Lo observable es una estructura distinta: el operador puede convertirse en el ocupante inmobiliario mientras múltiples empresas conservan únicamente los servicios que necesitan. Una misma oficina puede representar entonces un inquilino para el mercado inmobiliario, múltiples domicilios para los registros empresariales y una ubicación utilizada con distinta intensidad por cada compañía. En esa superposición de realidades, la superficie sigue siendo finita; lo que ha dejado de ser necesariamente uno a uno es la relación entre empresa, dirección y espacio.

Ese efecto puede, además, operar en direcciones distintas. Si las oficinas virtuales concentran necesidades de empresas que de otro modo habrían contratado espacios propios, su expansión podría sustituir una parte de la demanda convencional. Si, en cambio, complementan oficinas que esas compañías mantienen en otros lugares, canalizarían hacia los operadores necesidades adicionales a las ya cubiertas por esos espacios. Y existe todavía una tercera posibilidad, que es que atiendan a empresas que nunca habrían rentado una oficina propia y conviertan en un servicio inmobiliario necesidades que antes no requerían contratar espacio³.

De este modo, las oficinas virtuales llevan al mercado a distinguir entre cuántos metros cuadrados demandan las empresas y qué pueden demandar de una oficina sin necesitarlos, comenzando por la dirección.

¿Tu empresa utiliza una oficina virtual o mantiene un domicilio distinto de su espacio de trabajo? Cuéntanos cómo funciona en tu caso a través de contacto@siila.com.mx.

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¹ Hu Guojian, Lu Yuqi y Hu Shuyun, “Research on location theory taking into account the registered address of enterprises”, Geographical Research, vol. 41, núm. 2, 2022. El estudio recopila evidencia sobre la separación entre la ubicación física y el domicilio registrado de las empresas. Entre los casos citados, 53.28% de las startups analizadas en Shanghái tenían una dirección de oficina distinta de la registrada; otro estudio identificó 3,368 empresas registradas virtualmente dentro de la jurisdicción de una compañía de promoción de inversiones, equivalentes a 75.55% del total; y una investigación previa de los autores encontró que 31.42% de 3,533 empresas chinas listadas tenían su sede y domicilio registrado en ciudades diferentes.

² Dong, Lei, Xiaohui Yuan, Meng Li, Carlo Ratti y Yu Liu, “A gridded establishment dataset as a proxy for economic activity in China”, Scientific Data, vol. 8, 2021. A partir de aproximadamente 25.5 millones de registros empresariales, los autores advierten que el domicilio registrado puede diferir del lugar donde opera una empresa y señalan que políticas asociadas a determinadas ubicaciones, como subsidios fiscales, pueden llevar a compañías a registrarse en un sitio mientras operan en otro. El estudio identifica además celdas geográficas con más de 10,000 establecimientos registrados y advierte que estas concentraciones pueden afectar los análisis económicos a pequeña escala.

³ Los posibles efectos no son necesariamente excluyentes. En términos de su relación con la demanda física, el modelo puede operar por sustitución, cuando reemplaza superficie que de otro modo habría sido contratada directamente; por complementariedad, cuando el servicio se añade a una ocupación existente; o por creación de demanda, cuando atiende necesidades de empresas que no habrían contratado una oficina convencional. A estos efectos pueden superponerse cambios en la estructura del mercado: segmentación, cuando una empresa distribuye entre distintos espacios o ubicaciones funciones que antes contrataba conjuntamente; e intermediación, cuando el operador concentra la relación inmobiliaria directa y presta servicios a múltiples empresas a partir del espacio que ocupa. Sin embargo, determinar el efecto neto requeriría conocer el comportamiento contrafactual de los clientes —qué espacio habrían contratado en ausencia del servicio—, información que los datos disponibles no permiten establecer.