La Peor Caída de Guadalajara No Confirma un Cambio de Ciclo

La absorción neta de oficinas en Guadalajara registró su peor resultado histórico durante el segundo trimestre de 2026¹, aunque no porque las empresas hayan abandonado masivamente sus oficinas, sino porque dejaron de firmarse nuevos contratos de arrendamiento.

Según datos de SiiLA, entre abril y junio se ocuparon poco más de 600 metros cuadrados de espacio corporativo, mientras que más de 10,000 metros cuadrados quedaron desocupados. El resultado fue una absorción neta negativa superior a 9,500 metros cuadrados, el nivel más bajo del que se tiene registro.

A primera vista, el resultado parecería describir un mercado en deterioro. Sin embargo, la absorción neta refleja únicamente la actividad registrada durante un trimestre y, por sí sola, no permite concluir que el mercado haya entrado en una fase de deterioro sostenido. Esa lectura sólo puede confirmarse al observar también indicadores como la disponibilidad y las rentas, que reflejan el comportamiento acumulado del mercado.

Al cierre del trimestre, la disponibilidad se ubicó en 10.9%, todavía cerca de sus niveles más bajos de la serie histórica tras el 9.7% del trimestre anterior, mientras que las rentas alcanzaron los 24.80 dólares por metro cuadrado al mes, su máximo histórico.

El contraste entre una absorción históricamente negativa y un mercado que todavía conservaba baja disponibilidad y rentas récord sugiere que el desempeño del trimestre pudo haber obedecido a una dinámica distinta. Para entenderla es necesario observar cómo se distribuyeron las ocupaciones y las desocupaciones registradas durante el trimestre, ya que los datos indican que alrededor del 98% del deterioro observado respondió al desplome de las ocupaciones y no a un incremento extraordinario de las desocupaciones.

Por el lado de las ocupaciones, sólo tres empresas arrendaron oficinas durante el trimestre. Además, una sola operación —Torre Montevideo/Torre Scotiabank— concentró alrededor del 75% de toda la absorción bruta registrada. Por el lado de las desocupaciones, Andares Corporativo Paseo y Corporativo Dos Puntas, ambos en Puerta de Hierro, concentraron el 83.5% del espacio liberado entre abril y junio.

Lo anterior muestra que la actividad del trimestre se concentró en un número muy reducido de operaciones. Por sí solo, ese patrón no basta para concluir un cambio estructural del mercado, pero sí ayuda a explicar por qué un resultado extremo puede surgir a partir de unos cuantos movimientos de gran tamaño.

Incluso, las pruebas de robustez estadística² no encontraron evidencia de una caída persistente en la absorción ni detectaron una ruptura en el comportamiento histórico del mercado. Sin embargo, eso no significa que el mercado haya permanecido inmóvil.

En los últimos cuatro trimestres, con respecto a los cuatro trimestres previos, la absorción bruta acumulada cayó 66.7%, la absorción neta retrocedió 80.4% y el número de empresas que ocuparon oficinas disminuyó 54%. En conjunto, los datos describen una desaceleración de la actividad de arrendamiento, aunque todavía insuficiente para afirmar, desde un punto de vista estadístico, que el comportamiento del mercado haya cambiado de manera estructural

Por ahora, más que responder si Guadalajara cambió de rumbo, el segundo trimestre de 2026 redefine la pregunta: no qué tan profunda fue la caída, sino si los próximos trimestres confirmarán un cambio de tendencia o mostrarán que se trató de un hecho aislado. Y más allá del caso de Guadalajara, este episodio recuerda que, en los mercados inmobiliarios, los resultados más extremos no siempre describen los cambios más profundos.

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¹ La absorción neta del segundo trimestre de 2026 fue de -9,548 m². Dependiendo del método de estandarización empleado, el resultado presentó un z-score de entre -2.07 y -2.33 respecto de la distribución histórica observada desde 2020; es decir, se ubicó entre 2.07 y 2.33 desviaciones estándar por debajo del promedio de la serie.

² El análisis incluyó tendencias estimadas con errores estándar Newey-West (HAC), pruebas de estabilidad estructural CUSUM, análisis leave-one-out y una descomposición de la absorción neta entre absorción bruta y desocupaciones. En conjunto, las pruebas no encontraron evidencia estadísticamente significativa de una ruptura estructural en la serie de absorción.