El Peso Cambia la Historia de las Rentas Inmobiliarias en México
- Las rentas industriales subieron hasta 77% en dólares, pero no al ritmo de los insumos de construcción en México. Las de oficina quedaron aún más atrás.
Construir un inmueble y ocuparlo pertenecen al mismo negocio, aunque sus precios respondan a fuerzas distintas. Levantarlo exige pagar materiales, maquinaria y trabajo, mientras que rentarlo exige precios acordes con lo que el mercado está dispuesto a pagar. Sin embargo, los costos de construcción y las rentas no siempre se mueven juntos, y cuando los primeros avanzan más rápido, se encarece producir nuevo espacio frente a la renta que éste puede generar. Esa diferencia no basta para determinar la rentabilidad de un desarrollo, pero sí altera una de las relaciones que la sostienen.
Durante los últimos seis años, esa brecha se ensanchó en Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, tres grandes mercados inmobiliarios del país.
En el sector industrial, las rentas aumentaron entre 62% y 77% en dólares, por encima del 48% que aumentó el índice general de insumos de construcción del INEGI. Sin embargo, esa comparación no considera el efecto del tipo de cambio sobre su equivalencia en pesos. Una vez convertidas a pesos, las rentas industriales reportadas por SiiLA crecieron entre 27% y 39%, por debajo del 48% de los insumos.
En oficinas, la diferencia fue aún mayor. Sus rentas aumentaron entre 4% y 39% en dólares, pero, una vez convertidas a pesos, cayeron 18% en Ciudad de México y crecieron 3% en Monterrey y 9% en Guadalajara¹.
Lo anterior implica que el tipo de cambio elevó el umbral que las rentas en dólares debían superar para seguir el ritmo de los insumos en pesos, puesto que, al apreciarse el peso alrededor de 21% frente al dólar durante el periodo analizado, cada dólar de renta pasó a representar menos pesos. Por eso, para igualar el crecimiento de 48% de los insumos, las rentas habrían tenido que aumentar cerca de 89% en dólares².
El efecto del tipo de cambio, sin embargo, no es uniforme, porque no todos los contratos del mercado están denominados en dólares. Su impacto es directo cuando la renta está pactada en esa moneda, pero también puede aparecer al negociar o renovar contratos que toman como referencia precios expresados en dólares. En ese sentido, convertir a pesos las series de SiiLA no supone que todo el mercado esté dolarizado.
Las Rentas Industriales Recuperaron Terreno Frente a los Costos de Construcción
El tipo de cambio no sólo cambia la lectura del resultado acumulado. Al observar cómo evolucionaron las rentas y los insumos durante esos seis años, la diferencia entre ambos tampoco fue constante. Entre 2020 y 2022, los insumos de construcción se encarecieron mientras la equivalencia en pesos de las rentas industriales permaneció prácticamente estancada. En los dos años siguientes, las rentas recuperaron terreno frente al índice del INEGI en las tres ciudades, hasta que ambas trayectorias volvieron a separarse en 2025.
A partir de entonces, la apreciación del peso contribuyó a abrir nuevamente la distancia. Entre el primer trimestre de 2025 y el segundo de 2026, las rentas industriales aumentaron 14% en dólares en Ciudad de México, 9% en Guadalajara y 3% en Monterrey, mientras el peso se apreciaba cerca de 15% frente al dólar. Como ese movimiento superó el crecimiento de las rentas en los tres mercados, al expresarlas en pesos los aumentos se convirtieron en caídas de 3%, 8% y 13%, respectivamente, mientras el índice de insumos aumentó 6%.
En Oficinas, la Brecha No Volvió a Cerrarse
En contraste con el sector industrial, en oficinas no hubo una recuperación semejante. Después del tercer trimestre de 2020, las rentas reportadas por SiiLA, una vez expresadas en pesos, no volvieron a alcanzar en ninguno de los tres mercados la trayectoria acumulada del índice de insumos del INEGI, incluso durante los años en que las rentas industriales recuperaban terreno.
La diferencia tampoco depende únicamente de haber tomado 2020 como punto de partida. Si la comparación comienza en el primer trimestre de 2022, los insumos aumentaron 21% hasta el segundo trimestre de 2026, mientras las rentas de oficinas expresadas en pesos cayeron 12% en Ciudad de México y aumentaron 8% en Guadalajara y 7% en Monterrey. Incluso desde 2024, cuando el índice de insumos creció 10%, las rentas avanzaron apenas 2%, 9% y 7%, respectivamente.
Los Costos y las Rentas No se Ajustan al Mismo Ritmo
En general, los datos muestran que un mismo movimiento económico no produce necesariamente el mismo ajuste inmobiliario. La apreciación del peso fue común a los tres mercados y a ambos sectores, pero coincidió con trayectorias de renta distintas en cada caso. Por ello, el tipo de cambio no determina por sí mismo la brecha entre ambos precios, sino que puede ampliarla o reducirla dependiendo de cómo evolucionen las rentas.
De ahí que el efecto inmobiliario de una variable macroeconómica no dependa únicamente de cuánto se mueve, sino también del mercado sobre el que actúa. Para seguir la evolución de las rentas y otros indicadores de cada mercado, consulta SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.
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¹ El análisis comprende del tercer trimestre de 2020 al segundo trimestre de 2026. El inicio corresponde al primer periodo trimestral para el que SiiLA cuenta con información comparable de ambos sectores en los tres mercados; el cierre se fijó en el último trimestre completo disponible para las series inmobiliarias. Las rentas de SiiLA, expresadas en dólares por metro cuadrado al mes, corresponden a los valores trimestrales ponderados de cada mercado. La denominación de la serie no implica que todos los contratos de arrendamiento estén pactados en dólares. Para comparar su evolución en moneda nacional con la de los precios de los insumos de construcción en México, se convirtieron a pesos utilizando, para cada trimestre, el promedio simple de las tres cotizaciones mensuales promedio del tipo de cambio FIX (CF86) publicadas por el Banco de México. El referente de construcción es el índice general del Índice Nacional de Precios Productor (INPP) del INEGI para materiales, alquiler de maquinaria y remuneraciones de la construcción, calculado trimestralmente como el promedio simple de sus tres observaciones mensuales. Posteriormente, tanto las rentas en pesos como el índice del INEGI se expresaron como índices con base 3T 2020 = 100. Las variaciones acumuladas se calcularon entre ese trimestre y 2T 2026. El indicador del INEGI mide la evolución de los precios de esos insumos y no el costo total de desarrollar un inmueble.
² El crecimiento requerido de las rentas en dólares se calculó a partir de la variación acumulada del índice de insumos y del tipo de cambio durante el periodo analizado. Dado que el valor en pesos de una renta equivale a su valor en dólares multiplicado por el tipo de cambio, el crecimiento requerido se obtuvo como (1 + variación del índice de insumos) / (1 + variación del tipo de cambio) − 1. Con las variaciones observadas entre el 3T 2020 y el 2T 2026, el resultado fue de aproximadamente 89%.
