Por Qué el Mercado de Oficinas Es Más Rígido de lo Que Parece

Consistentemente, quienes no se han movido acumulan en promedio 21 trimestres en el mismo espacio, frente a poco más de 13 de quienes sí lo han hecho. Más allá de esta diferencia descriptiva, un modelo de regresión logística muestra que cada trimestre adicional de ocupación incrementa la probabilidad de permanecer, con una probabilidad prácticamente nula de que este resultado sea producto del azar¹, incluso al considerar la clase del inmueble.

Si la clase del inmueble no altera el resultado, entonces la calidad del edificio no cambia de forma relevante la permanencia.

Según los datos, la proporción de inquilinos que no se han movido desde que ocuparon el espacio dentro del periodo analizado es prácticamente la misma entre clases de oficina —79% en activos clase A, 80% en A+ y 83% en B—, lo que sugiere que la decisión de permanecer responde menos a la calidad del edificio que al costo —operativo, financiero y logístico— de reemplazar el espacio ocupado.

En conjunto, la información analizada indica que el mercado de oficinas no opera como un sistema de reemplazo constante, sino como uno de permanencias prolongadas, donde la fricción para cambiar de espacio pesa más que las diferencias de calidad entre activos.

Ese comportamiento no se queda a nivel individual, sino que se transmite al desempeño del mercado, ya que la limitada rotación de los inquilinos termina condicionando la absorción y la disponibilidad, de modo que los ajustes ocurren de forma progresiva.

En ese contexto, con una rotación contenida y una entrega de nuevo inventario más escalonada en los últimos años, la absorción neta ha crecido por encima de la bruta —11% frente a 9% compuesto anual en los últimos seis años—, presionando paulatinamente a la baja la disponibilidad. Y si bien este patrón no es nuevo, se ha visto amplificado por las condiciones recientes del mercado, particularmente tras la pandemia, que desaceleró tanto la oferta como la demanda antes de una recuperación más gradual.

Esta perspectiva —en la que la permanencia pesa más que el reemplazo en la dinámica del mercado— redefine cómo se compite: no se trata solo de atraer inquilinos, sino de entender qué los mantiene. Así, el valor no está únicamente en ofrecer mejores edificios, sino en reducir los costos —explícitos e implícitos— de ocuparlos.

Para profundizar en el análisis y acceder a datos detallados del mercado, explora SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.

***

¹ Estimación realizada en R mediante un modelo de regresión logística (glm binomial), donde la variable dependiente es una variable binaria que indica si el inquilino permanece en el mismo espacio (no se ha movido), y la variable explicativa principal es el tiempo de ocupación (en trimestres), incorporando la clase del inmueble como variable de control. La significancia del coeficiente asociado al tiempo se evaluó mediante estadístico z, resultando altamente significativa (p < 2e-16). Los resultados reflejan probabilidades promedio y no describen casos individuales ni relaciones causales.