Propiedades Invisibles: La Falta de Transparencia de los FIBRAs Frena el Potencial del Mercado Inmobiliario en México

En México, los FIBRAs administran más de 2,000 propiedades comerciales que suman más de 30 millones de metros cuadrados de área bruta rentable (ABR), según datos de SiiLA. Sin embargo, la regulación actual no exige un desglose exhaustivo de cada activo, lo que genera vacíos significativos en la información disponible. Esta falta de transparencia afecta la capacidad de inversionistas y analistas para evaluar con precisión la rentabilidad, los riesgos y las oportunidades de cada propiedad.

Al revisar los reportes y sitios oficiales de los FIBRAs, se observa que, aunque incluyen información general sobre portafolios y desempeño financiero omiten detalles clave, particularmente en los sectores industrial y de oficinas, que comprenden alrededor del 71% de su ABR. Las prácticas varían según el fideicomiso, pero los hoteleros suelen ser más transparentes que la mayoría.

Un ejemplo es FIBRA Macquarie, que no detalla quiénes son sus inquilinos ni los precios de arrendamiento de sus naves industriales. En muchos casos, los FIBRAs justifican esta opacidad con cláusulas de confidencialidad o tecnicismos ––como la variabilidad de precios–– que dificultan la obtención de cifras claras.

Además, los inmuebles de FIBRA Macquarie enfrentan desafíos específicos. Propiedades como la nave MEX003 en Iztapalapa, así como otras en Ciudad Juárez, Mexicali y Tijuana, tardaron años en incorporar la marca y los colores de la compañía luego de ser adquiridas, lo que complica su identificación en campo. En contraste, otros fideicomisos realizan estos ajustes en menos de seis meses.

La falta de claridad no se limita a la información de los inquilinos; MPA Group, administrador de las propiedades del FIBRA, tampoco ofrece detalles precisos sobre las transacciones o el estado de los inmuebles.

Según Alejandro Delgado, Country Manager de SiiLA, la situación en México contrasta con los estándares obligatorios en Estados Unidos, donde los REITs o FIBRAs reportan cada propiedad en detalle, generando un mercado más confiable. En México, la normativa es más flexible, lo que da a los FIBRAs mayor discrecionalidad sobre la información que divulgan.