La Próxima Ola de la IA Podría Caber en las Naves que México Ya Tiene

La diferencia de cifras sugiere que la ocupación inmobiliaria no necesariamente sigue el pulso manufacturero del sector, algo especialmente relevante ante las expectativas para 2027, pues si la producción repunta como prevé Hacienda, las empresas podrían absorber parte de ese crecimiento dentro de la superficie que ya ocupan y sólo después requerir más espacio. En consecuencia, una recuperación manufacturera no tendría que reflejarse inmediatamente en una nueva expansión inmobiliaria, por lo que la ausencia de esta última tampoco bastaría para concluir que el impulso previsto no se materializó.

Esa diferencia tampoco se limita al inicio y el final del periodo. Al revisar los datos trimestre por trimestre, el análisis no encontró que los aumentos de la producción o las exportaciones coincidieran sistemáticamente con aumentos del espacio ocupado, ni que sus caídas lo hicieran con reducciones⁵. Esto refuerza la idea de que el ciclo productivo y el inmobiliario pueden seguir tiempos distintos.

Sin embargo, el crecimiento inmobiliario tampoco fue homogéneo. Entre las empresas presentes desde finales de 2020, cinco fabricantes —Foxconn, Molex, Inventec, Pegatron y TE Connectivity— concentraron cerca del 60% de las ampliaciones, prácticamente la misma proporción que las cinco mayores entre las que aparecieron posteriormente en la serie⁶. La concentración también fue geográfica, pues Ciudad Juárez, Guadalajara y Monterrey reunieron casi tres cuartas partes del crecimiento neto de la superficie.

De mantenerse este patrón, el impulso asociado con la inteligencia artificial podría generar expansiones inmobiliarias importantes, pero concentradas en determinadas empresas y mercados, en lugar de traducirse en una expansión generalizada del espacio industrial ocupado por estas actividades en México.

Para 2027, por tanto, el tamaño del efecto inmobiliario dependerá de qué parte de la nueva demanda asociada llegue a la manufactura mexicana y, de ésta, cuánta termine convirtiéndose en nuevas necesidades de espacio. Para seguir la evolución de estas actividades en el mercado industrial mexicano, visita SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.

¹ Fuente: Secretaría de Hacienda y Crédito Público, “Criterios Generales de Política Económica para la Iniciativa de Ley de Ingresos y el Proyecto de Presupuesto de Egresos de la Federación correspondientes al Ejercicio Fiscal 2027”. Hacienda señala que la inversión asociada con el desarrollo de la inteligencia artificial contribuyó al dinamismo de la actividad económica y del comercio de bienes de alta tecnología en 2026; que el crecimiento estadounidense está sustentado, entre otros factores, por inversión en semiconductores, centros de datos y equipo de cómputo; y que México se encuentra entre las economías favorecidas por el aumento de las exportaciones de bienes de capital vinculados con la IA. Para 2027, además, identifica la recuperación de la producción industrial estadounidense y el dinamismo del equipo de cómputo y electrónicos entre los factores que respaldarán las exportaciones mexicanas.

² La cohorte se construyó a partir de los ocupantes industriales registrados por SiiLA en las categorías Tecnología y Electrónicos. De ese universo se seleccionaron las empresas cuya actividad corresponde a la fabricación de equipo de cómputo, semiconductores, electrónicos y componentes relacionados, excluyendo aquellas sin una vinculación identificable con estas actividades. El análisis comprende Aguascalientes, Ciudad de México, Ciudad Juárez, Guadalajara, Monterrey, Querétaro, San Luis Potosí y Tijuana, y comienza en el cuarto trimestre de 2020 para mantener un periodo de comparación homogéneo entre los ocho mercados. El ABR ocupado se calculó a nivel empresa–nave–trimestre, sin duplicar una misma ocupación, y la participación de la cohorte se estimó respecto del ABR ocupado total de Tecnología y Electrónicos en los mismos mercados. La cohorte se definió con las empresas identificadas en el segundo trimestre de 2026 y se reconstruyó retrospectivamente hasta el cuarto trimestre de 2020. Por ello, los resultados describen la trayectoria de ese conjunto y no el universo de empresas presentes en estas actividades en cada trimestre.

³ Fuentes: OCDE, “Promoting the Development of the Semiconductor Ecosystem in Mexico”, 27 de febrero de 2026; Secretaría de Economía, Data México. La OCDE señala que las empresas de semiconductores que operan en México se concentran principalmente en ensamble, pruebas y empaquetado, además de diseño. De acuerdo con Data México, en 2024 Baja California, Jalisco y Chihuahua estuvieron entre las cinco entidades con mayores exportaciones de diodos, transistores y semiconductores similares.

⁴ Fuentes: INEGI, “Encuesta Mensual de la Industria Manufacturera” (EMIM), Serie 2018; Secretaría de Economía, Data México; SiiLA REsource. Para producción se utilizaron las ramas 3341, Fabricación de computadoras y equipo periférico, y 3344, Fabricación de componentes electrónicos, cuyos valores mensuales se expresaron a precios del segundo trimestre de 2026 mediante el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) y posteriormente se agregaron por trimestre. Para comercio se utilizaron las exportaciones trimestrales de diodos, transistores y semiconductores similares registradas por la Secretaría de Economía; los valores se ajustaron a precios del segundo trimestre de 2026 mediante el Índice de Precios de Importación de Semiconductores IR21320 de la Oficina de Estadísticas Laborales de Estados Unidos (BLS), utilizado como aproximación sectorial y no como un índice específico de las exportaciones mexicanas. La observación faltante de octubre de 2025 del IR21320 se estimó mediante interpolación lineal entre los meses adyacentes. La superficie industrial corresponde al ABR ocupado por la cohorte definida en la nota ². Las tres series cubren del cuarto trimestre de 2020 al segundo trimestre de 2026 y miden dimensiones distintas —producción, exportaciones y ocupación inmobiliaria—, por lo que su comparación describe la evolución relativa de cada indicador y no implica una relación causal entre ellos.

⁵ Para evaluar si los cambios en la ocupación inmobiliaria estuvieron asociados con los de la actividad manufacturera, se compararon las variaciones trimestrales de las series, en lugar de sus niveles, con el fin de evitar que tendencias comunes o divergentes en el tiempo generaran relaciones estadísticas espurias. Se utilizó la correlación de Spearman, una medida no paramétrica que permite identificar si dos variables tienden a moverse sistemáticamente en la misma o en distinta dirección sin suponer una relación lineal entre ellas. Con 22 observaciones trimestrales utilizables, no se encontró una asociación estadísticamente significativa entre las variaciones del ABR ocupado por la cohorte y las de la producción real de computadoras, periféricos y componentes electrónicos (ρ = −0.232; p = 0.299), ni entre el ABR y las exportaciones reales de diodos, transistores y semiconductores similares (ρ = −0.169; p = 0.453). Como prueba de sensibilidad, se amplió la producción para incluir también la fabricación de equipo de comunicación, sin modificar la conclusión (ρ = −0.264; p = 0.236). Estos resultados no demuestran que las variables sean independientes ni descartan relaciones con rezagos; indican únicamente que, durante el periodo analizado, no se detectó una asociación contemporánea sistemática entre sus variaciones trimestrales.

⁶ Entre las empresas presentes al cuarto trimestre de 2020, las cinco con mayores ampliaciones concentraron 59.7% del aumento de superficie registrado entre las que crecieron. Entre las 32 empresas que aparecieron posteriormente en la serie, las cinco con mayor superficie concentraron 59.3% del total de esas incorporaciones. La aparición posterior en SiiLA no implica necesariamente que la empresa haya iniciado entonces operaciones en México.