El Próximo Tipo de Nave Industrial Podría No Tener Nombre Todavía

Todo cambio es presente antes de convertirse en historia; por eso, quienes lo viven están en desventaja frente a quienes lo recuerdan, pues conocen lo que está ocurriendo, pero no aún aquello en lo que se está convirtiendo.

En 1906, mucho antes de que el fulfillment center existiera como una categoría reconocible del real estate industrial, Sears intentaba resolver en Chicago un problema bastante concreto. Los pedidos que recibía por correo se habían multiplicado hasta que almacenar mercancías y encontrarlas cuando alguien las compraba dejó de ser suficiente, porque cada orden exigía identificar productos distintos, moverlos desde diferentes puntos de la planta y reunirlos a tiempo para empacarlos, clasificarlos y despacharlos.

Sears respondió convirtiendo aquella operación en un sistema en el que cada orden recibía un destino y una ventana de 15 minutos. Para hacer funcionar el sistema, bandas transportadoras y conductos helicoidales movían mercancías entre distintas partes de la planta, mientras tubos neumáticos transmitían información. Esa coordinación terminó alcanzando al propio inmueble. Los planos de 1905 muestran que algunos de esos mecanismos ya estaban incorporados al diseño, y el registro histórico del complejo concluye que los procesos y patrones de trabajo para manejar las órdenes determinaron la configuración del edificio.

Visto desde 2026, lo que Sears construyó resulta extraordinario, pero también lo es la secuencia que condujo hasta ese edificio, pues un problema operativo produjo un sistema cuyos requerimientos físicos terminaron determinando el inmueble que debía contenerlo. El edificio pudo así cambiar antes de que existiera una categoría inmobiliaria capaz de describir en qué se había convertido¹. Y esa distancia entre transformación y reconocimiento es la que estamos volviendo a vivir 120 años después.

Esta vez, son los sistemas automatizados de almacenamiento y recuperación y los robots móviles los que empiezan a imponer nuevos requerimientos al inmueble. En algunos casos, esa influencia alcanza incluso su geometría. La literatura académica sobre almacenamiento automatizado ha estudiado cómo la longitud y la altura pueden optimizarse en función del tiempo de desplazamiento de los equipos, mientras la robotización lleva a reconsiderar pasillos, niveles, estaciones y puntos de entrada y salida.

Cuando esas necesidades rebasan las posibilidades de un edificio existente, la operación puede comenzar a determinar el inmueble desde antes de que sea construido. Prologis estima que, en 2025, cuatro de cada diez proyectos build-to-suit incorporaron automatización² y señala que la posibilidad de diseñar el inmueble en función de distintas tecnologías y necesidades operativas futuras está impulsando este tipo de desarrollos. En los sistemas más intensivos, hacerlo puede requerir hasta 20 veces más capacidad eléctrica que otras soluciones automatizadas, además de condiciones específicas de altura, carga y superficie del piso, separación entre columnas e infraestructura tecnológica.

De ese modo, la automatización deja de ser solamente algo instalado dentro del edificio y comienza a determinar cómo debe ser construido, una diferencia que ya tiene consecuencias en el mercado. Según el mismo análisis de Prologis, las propiedades automatizadas registraron rentas aproximadamente 10% superiores a las no automatizadas después de controlar por mercado y tamaño, mientras sus ocupantes mostraron una mayor probabilidad de renovación y contratos cerca de un año más largos.

Nada de esto convierte automáticamente a una nave automatizada en otra clase de inmueble. Pero si la operación comienza a determinar su geometría, infraestructura, diseño y comportamiento económico, las diferencias dentro de esa categoría dejan de ser menores. Así, la secuencia que apareció con Sears podría estar repitiéndose, aunque con una diferencia. Si entonces el tiempo se convirtió en una restricción del espacio, hoy la automatización está convirtiendo la capacidad de procesamiento en una restricción del edificio.

En términos simples, eso significa que ya no basta con instalar máquinas capaces de mover más mercancía, sino que el edificio tiene que proporcionar las condiciones necesarias para que puedan hacerlo. La pregunta es cuándo esa dependencia deja de modificar una clase de edificio y empieza a definir otra.

¿Tú qué opinas? ¿Estamos ante naves cada vez más sofisticadas o frente a una nueva clase de inmueble que todavía llamamos nave? Mientras encontramos un nombre, puedes seguirles la pista a los edificios en SiiLA Market Analytics o escribirnos a contacto@siila.com.mx.

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¹ La comparación es retrospectiva y no implica que Sears haya creado lo que actualmente se conoce como fulfillment center ni que exista una relación histórica directa demostrada entre su planta de Chicago y esa tipología. La documentación histórica muestra que Sears desarrolló un sistema para localizar, reunir, empacar y despachar pedidos, y que los procesos y patrones de trabajo asociados determinaron el diseño del Merchandise Building. La referencia al fulfillment center se utiliza únicamente como marco contemporáneo para interpretar esas características operativas e inmobiliarias, y no como una atribución de su origen a Sears. Fuentes: Daniel M. G. Raff y Peter Temin, “Sears, Roebuck in the Twentieth Century: Competition, Complementarities, and the Problem of Wasting Assets”, NBER/University of Chicago Press, 1999; “Historic American Buildings Survey”, Sears Roebuck & Company Mail Order Plant, Merchandise Building, Library of Congress, HABS IL-1187-A.

² Fuente: Prologis Research, “Applied Automation in the Warehouse Boosts Value Across Stakeholders”, Prologis, 2026. El documento no especifica el número, ubicación geográfica ni universo de proyectos build-to-suit utilizados para estimar que el 40% incorporó automatización en 2025. El dato de rentas compara propiedades automatizadas y no automatizadas controlando por mercado y tamaño; los indicadores de renovación y duración contractual se basan en información de arrendamientos del portafolio de Prologis entre 2021 y 2025.