What Types of FIBRAs Are There in Mexico?

From an investor's perspective, the emergence of Real Estate Investment Trusts (REITs) brought about a new financial asset that enables them to diversify their portfolios in a regulated market.

Los Fibras se dedican a diferentes segmentos inmobiliarios, como la construcción de edificios similares a los de esta imagen. Foto: Canva.

Fibras are engaged in different real estate segments, such as the construction of buildings similar to the ones in this image. Photo: Canva.

10/05/2022

Desde el punto de vista del inversionista, el surgimiento de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (FIBRAs) ha introducido un nuevo activo financiero que les permite diversificar sus carteras en un mercado regulado. Esta oportunidad de diversificación se ha ampliado considerablemente, ya que los FIBRAs pueden enfocarse en diferentes segmentos del mercado inmobiliario y tener comportamientos distintos a lo largo del tiempo.

Cada uno de ellos tiene sus propias particularidades y no se mueve necesariamente en la misma dirección.Estos instrumentos de inversión se enfocan en diferentes segmentos del sector inmobiliario y se clasifican según el tipo de propiedades que conforman su cartera, como industrial, comercial, oficinas y hoteles.

Con el tiempo, han surgido fideicomisos con especializaciones más específicas, como el almacenamiento automático y el segmento educativo.

Diversificación: Hay Fibras cuyas carteras contienen propiedades de dos o tres segmentos, lo cual las hace muy diversificadas. Un ejemplo es Fibra Uno (FUNO), el fideicomiso inmobiliario más grande de América Latina, que cuenta principalmente con inmuebles industriales, comerciales y de oficinas.

Industriales: Hay Fibras especializadas en el mercado de espacios industriales, como Fibra Prologis (FIBRAPL) o Terrafina (Terra).

También hay aquellas que tienen una fuerte presencia en este segmento, pero que también participan en otros, como FUNO y FIBRAMQ. El mercado de parques industriales tuvo un desempeño destacado incluso durante los meses más difíciles de la pandemia. Dentro de este segmento también existen ciertas especializaciones, como parques industriales orientados a empresas de manufactura o centros logísticos y de distribución.

También encontramos a Fibra Upsite, que se especializa en el desarrollo de espacios industriales para pymes a través de centros compartidos.

Centros comerciales: En el caso de los Fibras enfocados en el mercado de centros comerciales o retail, encontramos a Danhos, especializado en propiedades comerciales y de oficinas de alta calidad, así como Fibra Shop y, más recientemente, Fibra Soma, donde predominan los centros comerciales (también oficinas y usos mixtos), algunos de ellos de calidad excepcional.

Este segmento comercial fue muy afectado por el cierre de actividades durante los primeros meses de la pandemia de Covid-19. Sin embargo, hacia finales de 2021, ha mostrado signos importantes de recuperación en términos de tráfico de personas que visitan los centros comerciales.

Oficinas: Hay Fibras que tienen una participación significativa en el mercado corporativo, es decir, en el segmento de oficinas. Algunos ejemplos son FUNO, Danhos, Soma y Fibras Mty, entre otros.

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