A finales de marzo de 2024, el Banco de México (Banxico) redujo la Tasa de Interés Interbancaria (TIIE) a un 11% para incentivar la inversión y controlar la inflación a nivel nacional. Independientemente de las repercusiones en la economía y el mercado inmobiliario comercial, esta medida tendrá impacto en la deuda de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (FIBRAs), ya que cerca del 33% del pasivo financiero de estas compañías es variable, o bien, depende directamente de las fluctuaciones de las tasas de interés.

Según los datos de SiiLA FIBRA Analytics, la deuda variable de los 16 principales FIBRAs en México cerró 2023 con un saldo de 80,909 millones de pesos y un gasto financiero asociado equiparable al 5% de este monto, incluidos intereses sobre préstamos y cargos o comisiones relacionadas con el mantenimiento de sus obligaciones financieras. Es importante destacar que actualmente, el gasto financiero trimestral de los FIBRAs es equiparable al 22% de sus ingresos totales por trimestre, en un contexto en el que el gasto financiero trimestral durante los últimos tres años promedió 25% sobre sus ingresos totales.

La reducción de la TIIE no sólo podría aliviar parte de la carga financiera de los FIBRAs al disminuir los intereses asociados a su deuda variable que, como proporción de sus ingresos, se redujo un 13% durante el año pasado. También podría mejorar la rentabilidad de los fideicomisos y aumentar su atractivo para los inversionistas, ya que, al reducir el gasto financiero como porcentaje de los ingresos totales, los FIBRAs tendrían una mayor capacidad para reinvertir en sus operaciones o distribuir dividendos a sus accionistas.

El Impacto de la TIIE en la Deuda de los FIBRAs

Los datos de SiiLA indican que el 62% de la deuda variable de los FIBRAs está denominada en pesos. Una parte de esta proporción, equiparable a 45,826 millones de pesos de deuda a tasa variable basada en la TIIE, que incluyen diferentes spreads (de 0.9% hasta 4.3%) sobre la tasa y periodos de vencimiento a 28 y 91 días, es la que estaría sujeta a beneficios directos relacionados con la reducción de la TIIE.

Compañías como FIBRA Educa y FIBRA Storage tienen prácticamente toda su deuda variable basada en la TIIE. Otras, como FIBRA Shop, FIBRA Uno, FIBRA Plus, FIBRA Inn, FIBRA Soma y FIBRA Hotel tienen entre el 56% y el 86%. El resto tiene niveles por debajo del 1%.

La reducción de la TIIE podría, por lo tanto, ofrecer un alivio significativo para los FIBRAs al disminuir el costo asociado a este segmento de su deuda. Sin embargo, es importante destacar que la deuda variable en el caso de los FIBRAs no se limita únicamente a instrumentos directamente indexados a la TIIE, sino que también puede incluir otras formas de deuda variable, como aquellas indexadas a tasas flotantes basadas en diferentes referencias. Estos tipos de deuda, aunque no se benefician directamente de la reducción de la TIIE, pueden verse afectados indirectamente por las variaciones de esta tasa, ya que la TIIE es una referencia clave para las tasas de interés en el mercado financiero mexicano.

Por ejemplo, una parte de la deuda variable de los FIBRAs puede estar sujeta a instrumentos como swaps de tasas de interés, donde se intercambia una tasa fija por una tasa variable. En estos casos, una reducción en la TIIE podría impactar indirectamente el costo de estos instrumentos y, por ende, el gasto financiero de los FIBRAs. Sin embargo, por lo general, los FIBRAs hacen swaps de tasas variables a tasas fijas, como en casos recientes de FIBRA Macquarie (2023) y FIBRA Uno (2020).

En general, la decisión de Banxico de reducir la TIIE a un 11% presenta una oportunidad para que los FIBRAs optimicen su estructura de deuda y mejoren su posición financiera. Para obtener más información sobre el desempeño de los FIBRAs, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.