Del Retail como Apuesta Masiva a la Disciplina de Capital: Perspectivas 2026

El ajuste responde a una combinación de factores que alteraron la racionalidad del formato tradicional.

Por un lado, el encarecimiento del capital desde 2021 elevó el costo financiero de proyectos de gran escala y favoreció desarrollos más contenidos, de usos mixtos o ejecutados por fases, con mayor énfasis en flujos recurrentes. Al mismo tiempo, la composición del gasto se desplazó y hoy, mientras el consumo de servicios supera en más de 11% su nivel prepandemia, el de bienes apenas avanza 4%, reduciendo el crecimiento marginal en categorías que históricamente impulsaban grandes superficies ancla.

Por otro lado, la penetración del comercio electrónico se duplicó desde 2018 y para 2026 se aproxima a 18% del retail total, desplazando una porción creciente del consumo de bienes comparables hacia canales que no requieren exhibición física y reduciendo así la necesidad de expandir la superficie comercial al mismo ritmo que el gasto.

La transformación es visible en el tipo de proyectos que hoy dominan el pipeline.

En la última década, apenas 18% de los desarrollos correspondieron a formatos regionales o superregionales, con superficies promedio cercanas a 80,000 metros cuadrados, mientras que el tamaño promedio del nuevo inventario cayó a una tasa compuesta anual cercana a 7%. Así, el nuevo estándar se ubica ahora en proyectos de alrededor de 25,000 metros cuadrados —principalmente community, lifestyle y power centers— que en conjunto representan cerca del 73% de las propiedades de retail.

Más allá del cambio de escala, se modifica la manera en que el crecimiento del consumo se convierte —o deja de convertirse— en metros cuadrados físicos, porque el mall cerrado ya no encabeza la expansión del retail, sino que forma parte de un entorno más amplio donde servicios, proximidad y digitalización reordenan la lógica de inversión.

En ese contexto, el centro comercial deja de operar como símbolo aspiracional de expansión del consumo y pasa a cumplir una función más cercana a infraestructura de proximidad. Así, la rentabilidad ya no depende de la magnitud del proyecto, sino de la estabilidad de los flujos que logra capturar: supermercados, servicios de salud, experiencias cotidianas y comercio esencial.

Esa transición también se refleja en la configuración interna de las plazas. Según SiiLA, aunque el área ocupada por anclas tradicionales de entretenimiento y bienes de consumo sigue representando la mayor proporción del total —al pasar de 62% a 65% desde la prepandemia—, el número de espacios dedicados a servicios, conveniencia y experiencias aumentó su participación de 32% a 35%. Así, aunque la superficie continúa concentrada en comercio tradicional, el mix comienza a inclinarse hacia actividades más cotidianas y recurrentes.

En ese sentido, una tasa de disponibilidad por debajo de 7% —tanto en malls grandes como medianos— indica que el mercado opera cerca de su umbral de eficiencia y que absorbió la transición postpandemia sin dislocaciones visibles. Si el consumo continúa creciendo y la ocupación se mantiene estable mientras la expansión física se desacelera, la próxima etapa no estará marcada por la construcción de más complejos, sino por la reconversión, integración y eficiencia de los ya construidos.

La consecuencia estructural es que el desempeño del sector dependerá menos del crecimiento agregado del consumo y más de la calidad específica de cada activo: ubicación, mezcla comercial, estructura financiera y capacidad de adaptación, lo que amplía la dispersión de resultados dentro del sector.

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